Artículos prácticos

La realización de obras en el edificio sujeto al regimen de la propiedad horizontal (1 de 5)

Dra. Beatriz Alonso Sánchezobras propiedad horizontal
Profesora Titular de Derecho Civil
Universidad de Castilla-La Mancha

Precisiones conceptuales y normativas previas

En la materia relativa al estudio de las distintas posibles obras susceptibles de llevarse a cabo en un edificio sometido al régimen de la propiedad horizontal, resulta conveniente hacer mención previa de determinadas previsiones conceptuales y normativas básicas en el desarrollo de nuestra exposición.

Así, indicar en primer lugar que la “propiedad horizontal” viene configurada normativamente como una forma especial de propiedad en el art. 396 del Código Civil, no ya sólo por remitir su regulación a disposiciones legales especiales, sino por ofrecer en su preceptiva una descripción básica y específica del contenido de esta especial propiedad horizontal, indicando al respecto que: “Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute…”

Pues bien,  la normativa especial y específica de la propiedad horizontal, a que se remite el precepto antes citado del Código Civil, viene dada por la Ley 49/60, de 23 de julio, de Propiedad Horizontal, en cuyo art. 3 se concreta con mayor detalle el concepto jurídico del derecho de propiedad horizontal, estableciéndose que : “En el régimen de propiedad establecido en el art.396 del Código Civil corresponde al dueño de cada piso o local:

a)     El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen fuera del espacio delimitado.

b)     La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.

De lo indicado en los anteriores preceptos de la LPH y del CC se desprende claramente que la propiedad horizontal viene configurada en su propia conceptuación como un tipo especial de propiedad, en razón a venir caracterizada por la coexistencia de dos derechos de propiedad distintos:

  1. Un derecho de propiedad singular y exclusivo sobre cada uno de los pisos o locales que integran el edificio, susceptible de aprovechamiento independiente, con todos los elementos arquitectónicos e instalaciones comprendidas en ellas para uso exclusivo del propietario.
  2. La copropiedad, con el resto de los propietarios de pisos o locales del mismo edificio, de los restantes elementos arquitectónicos, instalaciones y servicios.

Se configura, sí, esta forma especial de propiedad por la concurrencia, respecto de cada uno de los propietarios de los pisos o locales, de una duplicidad de elementos dominicales. De un lado, los “elementos privativos” del inmueble o de dominio particular, integrados por los diferentes pisos o locales del edificio, u otros espacios delimitados, funcionalmente independientes y de aprovechamiento exclusivo. Siendo las unidades privativas mas consideradas en la Ley los pisos o locales, cabe entenderse por “piso” aquella parte del inmueble constitutivo de una vivienda, y por “local” la parte del edificio que sirve para desplegar en ella una actividad comercial o industrial.

Y, de otro lado, nos encontramos con los “elementos comunes” ubicados en distintas partes del edificio, integrados por elementos estructurales, constructivos, instalaciones y servicios, que resultan indivisibles físicamente, por lo que es imperativa su copropiedad, y que se presentan como esenciales o indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio, asi como imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes o elementos privativos. Entre ellos, enumerados en el art. 396 del CC, cabe hacer mención ejemplificativa del suelo, los muros, los fosos, las escaleras, los ascensores, las canalizaciones, los cimientos, la estructura del edificio, la fachada y las instalaciones generales de servicios públicos ( agua, instalación eléctrica general, etc.). Estos y otros más elementos considerados como comunes vienen enumerados exhaustivamente en el art.396 del CC, si bien ha de señalarse que no se trata de una enumeración cerrada sino meramente indicativa.

Pues bien, una vez delimitada la duplicidad de elementos dominicales con la que se configura la especial propiedad horizontal, corresponde a nuestro estudio el análisis de las distintas clases de obras susceptibles de efectuarse en el edificio sujeto al régimen de la propiedad horizontal. A tal fin, se expondrá por separado, de un lado, aquellas obras que recaen sobre los elementos comunes del edificio y que son competencia de la Comunidad de Propietarios, y, de otro lado, las obras que pueden efectuarse por el propietario sobre los elementos privativos, esto es, en su piso o local.

 


 Índice

Precisiones conceptuales y normativas previas Obras de la Comunidad de Propietarios
Obras por los propietarios de los pisos o locales Personas que pueden efectuar las obras o modificaciones en el piso o local
Alcance objetivo de las modificaciones de obra contempladas en el precepto Limitaciones a la realización de obras por el propietario

Bibliografía

VÁZQUEZ BARROS, “La Ley de Propiedad Horizontal”, ed. Tecnos, 2002.

LOSCERTALES FUENTES, “Pripiedad Horizontal. Doctrina, Jurisprudencia, Legislación y Formularios”, ed. Sepín, 9ª ed., 2010.

PONS GONZÁLEZ, “Régimen jurídico de la propiedad horizontal. Doctrina científica y jurisprudencia. Legislación. Formularios”, ed. Comares, 9ª ed., 2007.

MORILLO GONZÁLEZ/ ECHEVERRÍA SUMMERS, “Manual Práctico de Propiedad Horizontal”, ed. Aranzadi, 2008.

 

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