Artículos prácticos

La realización de obras en el edificio sujeto al régimen de la propiedad horizontal (2 de 5)

Dra. Beatriz Alonso Sánchezobras propiedad horizontal
Profesora Titular de Derecho Civil
Universidad de Castilla-La Mancha

Obras de la Comunidad de Propietarios

Son aquellas que recaen sobre los elementos comunes del inmueble y que, en atención a su naturaleza y finalidad, cabe englobarlas en tres grupos distintos de obras.

1.      Obras de reparación y conservación del edificio y de sus servicios.

La LPH, en su art.10.1 obliga a la Comunidad de Propietarios a realizar todas las obras que sean necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que el edificio reúna en todo momento las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad.

Las obras de conservación son aquellas cuya acometida es previsible llevarse a cabo para mantener el buen funcionamiento de los servicios e instalaciones comunes del edificio. Las obras de reparación son las llevadas a cabo para solventar los eventuales deterioros o desperfectos que surjan en los elementos comunes del inmueble, y que pueden ser ordinarias o de carácter urgente, siendo en todo caso competencia del Administrador su ejecución.

Los gastos que se generen para atender a este tipo de obras de reparación y conservación serán a cargo de cada uno de los propietarios en proporción a su cuota de participación, previniendo la propia Ley en el pfo. 5º del mismo art.10 la posibilidad de afectar el piso o local del propietario moroso para responder del pago de la cantidad que le corresponda por esas obras necesarias.

También cabe incluir dentro de la preceptiva de este art.10.1 las obras de rehabilitación del inmueble, a fin de dar cumplimiento a la normativa administrativa sobre condiciones de habitabilidad y seguridad de los edificios, como son las de renovación de la instalación eléctrica general, las obras impuestas por las normas de seguridad de ascensores, las de mantenimiento de las redes de servicio, etc.

Las Comunidades de Propietarios que no observaran o no cumplieran adecuadamente las debidas obras de conservación, reparación o rehabilitación del edificio responderán civilmente de los daños que, por su negligencia o inactividad, causaren a las cosas, o por lesiones a terceros o a los propios copropietarios del inmueble.

Por su parte, según previene en la materia el art.10.3, los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecución de las órdenes dictadas por la autoridad competente, sobre concretas obras de conservación o rehabilitación del edificio (por ej. por amenaza de ruina), responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse por vía administrativa.

 2.      Obras de innovación o de mejora.

Son aquellas que tienen por objeto instalaciones o servicios no requeridos ni indispensables para la adecuada conservación, habitabilidad y seguridad del edificio, y que según precisa el art.11 LPH no podrán ser exigidas por ningún propietario.

Dispone al respecto el citado precepto que para que pueda ejecutarse este tipo de obras de mejora es preciso el acuerdo de la Junta de Propietarios, así como el consentimiento expreso del propietario en aquellos casos en los que las innovaciones hagan inservible alguna parte del edificio de la que tiene atribuido su uso y disfrute.

Indica, además, por otra parte, el citado art.11 que el propietario que no estuviera de acuerdo no estará obligado al pago de las innovaciones no necesarias, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja, si la derrama supera el importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes.

 3.      Obras de accesibilidad.

Dentro de las obras que son de obligada realización por la Comunidad de Propietarios, cabe hacer mención destacada de las referidas en el art.10.2 de la LPH (redacción dada por la Disp. Adic. 3ª de la Ley 51/2003, de 2 de diciembre, de igualdad de oportunidades, no discriminación y accesibilidad universal de las personas con discapacidad), estableciéndose en el mismo que la Comunidad, a instancia de los propietarios en cuya vivienda vivan, trabajen o presten sus servicios altruistas o voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, vendrá obligada a realizar las obras de accesibilidad que sean necesarias para un uso adecuado a su discapacidad de los elementos comunes, o para la instalación de dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan su comunicación con el exterior, cuyo importe total no exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes.

 


 Índice

Precisiones conceptuales y normativas previas Obras de la Comunidad de Propietarios
Obras por los propietarios de los pisos o locales Personas que pueden efectuar las obras o modificaciones en el piso o local
Alcance objetivo de las modificaciones de obra contempladas en el precepto Limitaciones a la realización de obras por el propietario

Bibliografía

VÁZQUEZ BARROS, “La Ley de Propiedad Horizontal”, ed. Tecnos, 2002.

LOSCERTALES FUENTES, “Pripiedad Horizontal. Doctrina, Jurisprudencia, Legislación y Formularios”, ed. Sepín, 9ª ed., 2010.

PONS GONZÁLEZ, “Régimen jurídico de la propiedad horizontal. Doctrina científica y jurisprudencia. Legislación. Formularios”, ed. Comares, 9ª ed., 2007.

MORILLO GONZÁLEZ/ ECHEVERRÍA SUMMERS, “Manual Práctico de Propiedad Horizontal”, ed. Aranzadi, 2008.

 

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