Artículos prácticos

La realización de obras en el edificio sujeto al regimen de la propiedad horizontal (5 de 5)

Dra. Beatriz Alonso Sánchezobras propiedad horizontal
Profesora Titular de Derecho Civil
Universidad de Castilla-La Mancha

Limitaciones a la realización de obras por el propietario

Los arts. 7.1 y 12 de la LPH impiden al propietario de cada piso o local ejecutar obras que afecten a elementos comunes o que afectando a elementos privativos menoscaben o alteren la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores o perjudiquen los derechos de otro propietario.

Vamos a proceder a analizar el alcance y eficacia de estas limitaciones o prohibiciones de obra impuestas al propietario, refiriendo al respecto las soluciones dadas por la jurisprudencia reciente a la validez o no de aquellas obras de mayor conflicto.

En primer lugar se ha de destacar el criterio genérico del Tribunal Supremo acerca del modo en que cabe interpretar las limitaciones legales a que nos referimos. Se indica al respecto en la STS 30-12-2010 que el derecho a la propiedad privada constituye un derecho constitucionalmente reconocido (art.33 Constitución), concebido ampliamente en nuestro ordenamiento jurídico, sin mas limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente que, en todo caso, deben ser interpretadas de un modo restrictivo. Añade por ello que para que las prohibiciones o limitaciones de las facultades dominicales en general de la propiedad horizontal resulten eficaces, resulta imprescindible que legalmente aparezcan expresamente establecidas, o que una clausula o regla precisa de su título constitutivo o de su regulación estatutaria así lo establezca claramente.

Una de las limitaciones indicadas en el art.7.1 son las referidas a las obras que alteren la estructura general del edificio, declarándose en la STS 17-2-2010 como doctrina jurisprudencial que “dentro de lo que se denomina estructura del inmueble se incluye todo lo que forma parte de la armadura de fábrica de la edificación, como los forjados, y la posibilidad de que cualquier propietario pueda verificar modificaciones en ella es contraria a la LPH (arts. 7.1 y 12), y también al principio básico de la copropiedad, por lo que requiere la autorización unánime de la Junta de Propietarios”

Obras que pudieran afectar a la configuración o estado exteriores del edificio, y que como tales aparecen prohibidas en la Ley, son indicadas a modo de ejemplo en la SAP Madrid 31-5-2010 tras definir que debe entenderse a estos efectos por fachada del inmueble. Señala al respecto que “la fachada es un todo correspondiente al exterior del inmueble en su completa superficie, con independencia de que las ventanas, las terrazasa, los solariums y los balcones estén al cuidado y mantenimiento del comunero que ostenta su propiedad privativa sobre esos espacios, como es su obligación. Ese derecho de propiedad (o de uso exclusivo en su caso) se subordina en cualquier caso a la necesidad de respetar los elementos comunes que se establece en el art. 7.1 y en el 9.1.a) de la LPH, en forma tal que nadie tiene capacidad para efectuar cualquier cambio en la fachada que no haya sido autorizado previamente por la Junta, extendiéndose estos cambios incluso al cambio de modelo de toldos, color de la fachada en la parte correspondiente a cada terraza, el material de los revestimientos, o a la apertura de huecos en la misma”.

Dentro de estas obras que afectan a la fachada del edificio, y que son objeto de la mayoría de los conflictos en la materia, son las consistentes en el cerramiento o acristalamiento de las terrazas. Indica al respecto la STS 3-5-2010 que se llaman “terrazas a nivel” aquellas que son continuación de los pisos y locales, especialmente de los primeros, y que forman parte de la vivienda. En general, añade, tales terrazas son consideradas como de propiedad privada y su superficie consta en las escrituras individuales, pero ello no supone que sus titulares tengan capacidad de disposición sobre las mismas en cuanto a su configuración exterior, y, en este sentido, no caben obras que modifiquen su aspecto, ni su cierre con entera libertad.

Es, por tanto, criterio unánime en este tipo de obras de cerramiento de terrazas el preciso acuerdo unánime de la Junta de Propietarios a que alude el art. 12 LPH, entendiéndose, como así lo indica la STS 7-7-2010 que tal modificación afecta al aspecto exterior del edificio alterando la fachada, elemento común del edificio, y ello, sostiene, aunque los Estatuto de la Comunidad contemplen dicha facultad relativa a la posibilidad de cubrir las terrazas sin el consentimiento de la Comunidad.

Resulta significativo, por último, señalar como es criterio jurisprudencial reiterado que en materia de obras de alteración de la fachada del edificio no cabe idéntica interpretación entre pisos y locales. Se indica así en la STS 28-10-2009, con referencia a lo ya dicho en la STS 15-10-2009, que “en la aplicación del artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal, no cabe idéntica interpretación entre locales de negocio y pisos, con fundamento en que los primeros se ubican generalmente en las plantas bajas y los segundos en las siguientes, y aunque la fachada es todo lo correspondiente al exterior del inmueble en su completa superficie, la zona relativa a los pisos constituye una situación arquitectónica más rígida, donde cualquier modificación puede romper la armonía del conjunto, mientras que en las plantas bajas existe una mayor flexibilidad, tanto en su inicial construcción y acabado, a veces elemental, rudimentario y sin división alguna, como en cualquier cambio de su configuración o aspecto externo, en atención a la naturaleza de la actividad a desarrollar en los locales, siempre mudable, y susceptible de notables transformaciones de destino surgidas por iniciativa de los iniciales titulares, o de sus sucesores, pues, como ejemplo, es distinta su conformación, entre otras, para una cafetería, un supermercado, o una oficina bancaria, de manera que la realidad operativa exige alteraciones esenciales para el fin perseguido, que a veces afectarán a la fachada, siempre que no perjudique a otros copropietarios y que la porción utilizada de la misma no sea susceptible de uso o aprovechamiento por el resto de los comuneros”.

 


 Índice

Precisiones conceptuales y normativas previas Obras de la Comunidad de Propietarios
Obras por los propietarios de los pisos o locales Personas que pueden efectuar las obras o modificaciones en el piso o local
Alcance objetivo de las modificaciones de obra contempladas en el precepto Limitaciones a la realización de obras por el propietario

Bibliografía

VÁZQUEZ BARROS, “La Ley de Propiedad Horizontal”, ed. Tecnos, 2002.

LOSCERTALES FUENTES, “Pripiedad Horizontal. Doctrina, Jurisprudencia, Legislación y Formularios”, ed. Sepín, 9ª ed., 2010.

PONS GONZÁLEZ, “Régimen jurídico de la propiedad horizontal. Doctrina científica y jurisprudencia. Legislación. Formularios”, ed. Comares, 9ª ed., 2007.

MORILLO GONZÁLEZ/ ECHEVERRÍA SUMMERS, “Manual Práctico de Propiedad Horizontal”, ed. Aranzadi, 2008.

 

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