Artículos prácticos

Prohibiciones de uso establecidas en la Ley de Propiedad Horizontal (3 de 9)

Dra. Beatriz Alonso Sánchez
Profesora Titular de Derecho Civil
Universidad de Castilla-La Mancha

II. Fundamento y límites de las restricciones de uso instituidas en el artículo 7.3º de la LPH

No cabe duda de que la razón justificativa de las restricciones de los derechos de uso y disfrute establecidas en el artículo 7,3º LPH se encuentra en la necesidad ineludible en el régimen especial de la propiedad horizontal de armonizar, bajo criterios inspirados en las relaciones de vecindad (ex. art.9,6º), la concurrencia plural y diversa de propiedades singulares yuxtapuestas con la copropiedad y coposesión de elementos y servicios comunes de la finca. Así lo vienen proclamando de forma unánime diversas resoluciones judiciales, haciendo con ello reiterar , en ocasiones hasta textualmente, las explicaciones ofrecidas al respecto en la propia Exposición de Motivos de la Ley de Propiedad Horizontal.

Ahora bien, reconocido el correcto fundamento en que se basan las disposiciones contenidas en los artículos 7,3º y 19 LPH, el carácter excepcional de las restricciones singulares del derecho de propiedad consagradas en la primera de ellas y la gravedad de las sanciones que previene la segunda de las normas citadas, determina que en su aplicación práctica dichas específicas previsiones legales deban entenderse limitadas a lo realmente justificable. Es por ello que estimo que, representando verdaderos límites generales a las prohibiciones de uso merecedora de sanción, sólo encuentran auténtica justificación y fundado encuadro normativo aquellas restricciones a los derechos de uso y disfrute de la propiedad que:

1º. No impliquen una vulneración absoluta de los principios informadores del derecho de propiedad. En efecto, si bien las peculiaridades de la propiedad de pisos o locales en régimen de propiedad horizontal hace necesario restringir el libre ejercicio de las facultades dominicales de uso y disfrute, ello no se opone, en sede de utilización de los elementos privativos del inmueble, al mantenimiento de los principios informantes del derecho de propiedad, cuya delimitación se verifica a partir de un señorío potencialmente absoluto sobre el que se proyectan los límites legales en forma de prohibición u obligación. Debe tenerse presente que sólo en circunstancias especiales cabe restringir el contenido del derecho de propiedad (ex. art.348 CC), a través de normas de carácter excepcional que, como tales, no cabe entender de aplicación fuera de los casos especialmente previstos (ex. art.4,2º CC), por lo que, en consecuencia, no resulta en modo alguno admisible establecer en el ámbito jurídico de que tratamos prohibiciones o restricciones tales que supongan una anulación o intromisión injustificada en las facultades de uso y aprovechamiento que integran el derecho de propiedad singular de los diversos pisos y locales integrantes del edificio.

2º. Se refieran conductas que conlleven realmente la privación a los restantes moradores de edificio, propietarios u ocupantes, del adecuado uso y disfrute de la finca. Con esta idea se pronuncian las resoluciones judiciales. Así, sólo cabe estimar fundadas las restricciones del uso que respondan en verdad al específico interés tutelado en la norma prohibitiva del artículo 7,3º LPH, como es el interés comunitario de mantener una adecuada convivencia y normal disfrute o aprovechamiento del inmueble en su conjunto. Conviene precisar al respecto que debe considerarse justificada la prohibición de uso, independientemente de que el acto lesivo en cuestión afecte materialmente a la Comunidad en general o sólo a alguno o algunos del conjunto de propietarios y ocupantes del edificio, lo que no significa encuadrar dentro de las actividades prohibidas de que se trata, a los efectos del artículo 19 LPH, aquellas conductas que afectaran a meros intereses particulares de un propietario o vecino, sin incidencia alguna en los interesas comunes merecedores de la tutela judicial a que nos referimos. De otra parte, es de destacar en torno a lo apuntado el criterio consolidado de entender prioritaria la tutela del indicado interés general de la Comunidad de propietarios, como así se desprende cuando resuelve la procedencia de la sanción de privación del uso ex. artículo 19 LPH, aunque la actividad proscrita revista un interés social (salud, educación, etc.)

3º. Se refieran asimismo actuaciones que supongan necesariamente la ausencia de la diligencia debida en el uso del inmueble y en las relaciones de vecindad. Dada la gravedad de las sanciones a imponer resulta coherente limitar su aplicación a conductas realmente lesivas o perjudiciales, esto es, a actos o comportamientos relacionados con el uso de la finca que representen molestias graves o perturbaciones superiores a la normal tolerancia exigible en las relaciones de obligada convivencia de la propiedad horizontal. En base a este criterio se pronuncian la mayoría de las decisiones judiciales habidas en la materia. Ciertamente estimo que el artículo 7,3º LPH prohíbe el abuso del derecho de uso singular relativo a la propiedad horizontal, que sólo cabe entender producido si se aprecia en el caso el incumplimiento del específico deber de diligencia en el uso y en el comportamiento impuesto con carácter general en el número 6º del artículo 9 LPH, el cual debe ser interpretado en su alcance y significación objetiva en el sentido que se desprende de la propia Exposición de Motivos de la LPH al justificar la preceptiva sobre la materia en la necesidad de “asegurar que el ejercicio del derecho propio no se traduzca en perjuicio del ajeno ni en menoscabo del conjunto, para así dejar establecidas las bases de una convivencia normal y pacífica”. Considero, en suma, que las previsiones normativas de los artículo 7,3º y 19 LPH responden al criterio legal básico consagrado en el párrafo 2º del artículo 7 del Código Civil, esto es, a la exigencia general de que todos los derechos sean ejercidos por sus titulares sin sobrepasar sus límites normales con daño para tercero.


Índice

Índice

I. Planteamiento

II. Fundamento y límites de las restricciones de uso instituidas en el artículo 7.3º de la LPH

III. Ámbito de aplicación de la prohibición en general

1.- Alcance objetivo de las actividades no permitidas en el uso del inmueble.

2. Alcance subjetivo de las prohibiciones.

IV. Tipos legales de prohibiciones de uso en la preceptiva de la Ley de Propiedad Horizontal

1.- Las restricciones estatutarias al libre ejercicio de los derechos de uso y disfrute del inmueble.

2.- Las restricciones genéricas del uso. Criterios de determinación conceptual de las actividades prohibidas normativamente bajo los calificativos de dañosas, inmorales, peligrosas, incómodas o insalubres.

Bibliografía

Limitaciones de uso en la Ley de Propiedad Horizontal

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