Artículos prácticos

Prohibiciones de uso establecidas en la Ley de Propiedad Horizontal (7 de 9)

Dra. Beatriz Alonso Sánchez
Profesora Titular de Derecho Civil
Universidad de Castilla-La Mancha

1.- Las restricciones estatutarias al libre ejercicio de los derechos de uso y disfrute del inmueble.

Respecto de las concretas prohibiciones de uso a establecer convencionalmente en los estatutos de la Comunidad, procede realizar las siguientes indicaciones:

1º) Los estatutos pueden libremente restringir el “ius utendi” con independencia de que la actividad prohibida ocasione o no daños, e, incluso, pueda o ser calificada de inmoral, peligrosa, incómoda o insalubre, no siendo tampoco preciso que las conductas proscritas en las disposiciones estatutarias se encuentren simultáneamente prohibidas por la ley.

No puede, sin embargo, entenderse en términos absolutos la apuntada autonomía privada en la materia, puesto que, de un lado, las restricciones de las facultades de uso a establecer en los estatutos no podrán en modo alguno contravenir o dejar inoperantes normas de derecho necesario de la propia Ley especial de propiedad horizontal, según así cabe deducirse de lo prevenido en su artículo 5.3º, en su Disposición Transitoria Primera, así como de lo indicado en la misma Exposición de Motivos de la Ley. Y, de otro lado, es criterio comúnmente aceptado que deberán estimarse sin efecto aquellas prohibiciones estatutarias que supongan una verdadera anulación del “ius utendi” o del “ius disponendi” de la facultad de uso o no respondan a un interés atendible, teniendo siempre presente que no es función de los estatutos la definición casuística del contenido dominical sobre los elementos privativos sino, a lo sumo, la articulación normativa de la zona de fricción derivada de la interdependencia objetiva entre derechos de análoga naturaleza propia del régimen especial de la propiedad horizontal.

2º) No cabe entenderse incluidas en las limitaciones específicas de carácter voluntario o convencional consideradas en el párrafo 3º del artículo 7 LPH más que aquellas expresamente formuladas en las cláusulas estatutarias relativas al uso y destino del inmueble, y no las eventuales indicaciones o expresiones de carácter limitativo del libre uso de los pisos o locales que pudieran venir recogidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en el reglamento de régimen interior de la Comunidad.

En contra de algunos pronunciamientos judiciales, de manera acertada, conforme al criterio defendido por mi partes, varias resoluciones judiciales vienen a poner de relieve que las únicas infracciones de uso merecedoras de las sanciones dispuestas en el artículo 19 LPH son aquellas que representan un uso contrario a una concreta prohibición estatutaria, sin que quepa asimilar a las actividades no permitidas en los estatutos, literalmente invocadas en el precepto, aquellas otras que pudieran entenderse contrarias a lo señalado en el título constitutivo o la escritura de división horizontal y obra nueva, pues no puede tener carácter estatutario válido lo que aparece otorgado exclusivamente por el constructor-promotor del edificio. Igual solución debe sostenerse respecto de las normas de régimen interior aprobadas por la Junta de Propietarios (ex. art.6 LPH), por las que se regulan cuestiones relativas a la convivencia y adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, dado que la aprobación de estas reglamentaciones internas se alcanza con el acuerdo mayoritario de la Comunidad, mientras que las restricciones convencionales a los derechos de uso y disfrute consideradas de entidad suficiente por el legislador exigen claramente del acuerdo unánime de los propietarios de la finca.

3º) Por iguales razones, tampoco pueden estimarse válidos, a los efectos que examinamos, aquellos acuerdos prohibiendo el desarrollo de concretas actividades que hubieran sido alcanzados por mayoría en una Junta de Propietarios celebrada a tal fin, pues es regla común que todo acuerdo limitativo del libre ejercicio de las facultades de uso y disfrute implica una modificación de los estatutos de la Comunidad y, en consecuencia, requiere para su efectiva aprobación la voluntad unánime del conjunto de propietarios, procediendo para ello de conformidad a la regla 1ª del artículo 16 LPH en relación a lo dispuesto en los párrafos 3º y 4º del artículo 5 de la misma Lay.

4º) En cuanto a la forma de venir configuradas en los estatutos las prohibiciones de uso a que nos referimos, cabe hacer las siguientes puntualizaciones:-

-Es preciso que la prohibición de la actividad de que se trate venga establecida de una manera expresa, clara y terminante, debiendo entenderse que en lo no previsto en tal forma es regla general la posibilidad de cualquier uso.

-Dado el carácter excepcional de las prohibiciones estatutarias y su oposición al régimen normal del libre uso de la propiedad horizontal, deberán aauellas interpretarse restrictivamente.

– Las restricciones específicas de los derechos de disfrute deberán venir dispuestas en las cláusulas estatutarias en forma imperativa, no siendo relevantes aquellas disposiciones de los estatutos que supongan un mero deseo de los diversos copropietarios de la finca.

– En la interpretación de los términos en que aparece gramaticalmente expresada la prohibición de uso estatutaria debe atenderse al significado propio o más común de los mismos.


Índice

Índice

I. Planteamiento

II. Fundamento y límites de las restricciones de uso instituidas en el artículo 7.3º de la LPH

III. Ámbito de aplicación de la prohibición en general

1.- Alcance objetivo de las actividades no permitidas en el uso del inmueble.

2. Alcance subjetivo de las prohibiciones.

IV. Tipos legales de prohibiciones de uso en la preceptiva de la Ley de Propiedad Horizontal

1.- Las restricciones estatutarias al libre ejercicio de los derechos de uso y disfrute del inmueble.

2.- Las restricciones genéricas del uso. Criterios de determinación conceptual de las actividades prohibidas normativamente bajo los calificativos de dañosas, inmorales, peligrosas, incómodas o insalubres.

Bibliografía

Limitaciones de uso en la Ley de Propiedad Horizontal

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