Artículos prácticos

Prohibiciones de uso establecidas en la Ley de Propiedad Horizontal (8 de 9)

Dra. Beatriz Alonso Sánchez
Profesora Titular de Derecho Civil
Universidad de Castilla-La Mancha

2.- Las restricciones genéricas del uso. Criterios de determinación conceptual de las actividades prohibidas normativamente bajo los calificativos de dañosas, inmorales, peligrosas, incómodas o insalubres.

A falta de prohibición estatutaria expresa y concreta, vendrá permitida cualquier actividad relacionada con el uso y disfrute de la finca, salvo que la conducta proscrita de modo genérico por la Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 7.3º al disponer textualmente la prohibición de desarrollar en el inmueble actividades “dañosas para la finca, inmorales, peligrosas, incómodas o insalubres”

Respecto de las indicadas restricciones genéricas a la libertad de uso de la propiedad horizontal debe advertirse ante todo la dificultad o, mas bien, la imposibilidad de proceder a una conceptuación predeterminada de las concretas actividades legalmente prohibidas en el precepto examinado. En efecto, es criterio mayoritariamente consagrado en muchas resoluciones judiciales sobre la materia entender que la calificación de una concreta conducta, a los efectos y fines de los artículos 7.3º y 19 LPH, como constitutiva de una actividad dañosa, inmoral, incómoda, insalubre o peligrosa no puede hacerse apriorísticamente sino que resulta obligado atender a las circunstancias de hecho concretas en cada caso.

Efectivamente, la apreciación fáctica de las actividades proscritas de que tratamos conduce a valorar en cada caso concreto las exactas consecuencias negativas derivadas en cada supuesto de hecho para los demás propietarios y vecinos, así como el modo particular de llevarse a cabo la actividad prohibida y la actitud del infractor ante las advertencias que le hubieren sido hechas sobre aquélla, como también obliga a considerar casuísticamente el contenido concreto de la actividad considerada, junto con la forma en que la misma se desarrollara en la práctica y la particular afección o repercusión que de ella se siguiera para los restantes propietarios del inmueble. Asimismo, con igual sentido, se estima preciso decidir en el caso concreto la calificación a darse a la actividad en cuestión atendiendo al modo en que la misma se realizase y la gravedad exacta de los efectos lesivos a derivarse en el caso de aquélla respecto del adecuado uso y disfrute de la finca a que se refiera. Y de modo parecido, circunstancias de hecho concretas del caso planteado, atendiendo a tal fin a las especiales características o desenvolvimiento de las conducta enjuiciada y a la efectiva repercusión externa o trascendente de la misma.

Lo expuesto nos lleva a afirmar que los calificativos de peligroso, inmoral, dañoso, insalubre o incómodo, empleados en la indicación de las actividades prohibidas por el artículo 7.3º LPH, no son sino conceptos de puro hecho, cuya concreción obliga, según se ha expuesto. A atender a las circunstancias concretas de cada caso considerado. Como también deviene necesario proceder a la determinación conceptual precisa de las actividades prohibidas de que tratamos partiendo de su valoración de acuerdo con la realidad social del tiempo en que la norma ha de aplicarse ex. artículo 3.1º CC. Ello supone que la significación y alcance correcto que procede atribuir a los diversos conceptos fácticos empleados en el precepto exige considerar los rasgos definitorios de la realidad social presente, cada vez más compleja y exigente, en la que necesariamente se desenvuelven las relaciones jurídicoprivadas derivadas del régimen de la propiedad horizontal.

Por lo anteriormente expuesto, no cabe señalar en la materia que abordamos criterio alguno tendente a una priorística conceptuación predeterminada o dogmática de los diversos calificativos con los que vienen referidas normativamente las actividades ilícitas que analizamos. Se hace preciso, no obstante, realizar una tarea de delimitación y de encuadre normativo de las diversas conductas prohibidas en el artículo 7.3º LPH, esto es, comprobar en cada caso si efectivamente el concreto hecho realizado puede incluirse o no en el catálogo de las limitaciones genéricas instituidas en la norma.

A tal fin son varios los criterios y reglas de interpretación utilizados en la práctica judicial como pautas de orientación o de referencia a la hora de determinarse en el supuesto concreto planteado si la actividad desarrollada era merecedora de quedar encuadrada dentro de las conductas prohibidas consideradas.

De un lado, en razón a la dificultad que supone la delimitación dogmática de las específicas restricciones del derecho de uso instituidas en el precepto, se ha recurrido frecuentemente a la regla más sencilla de fijar casuísticamente, de acuerdo con el criterio mayoritario sostenido por la jurisprudencia, qué conductas han sido estimadas hasta el momento con los calificativos de dañosas, inmorales, peligrosas, incómodas o insalubres.

Ciertamente, la imposibilidad de poder llevar a cabo una determinación genérica de las actividades proscritas en la Ley de Propiedad Horizontal justifica el que su concreción se desarrolle en la práctica de los Tribunales a través del examen casuístico de la jurisprudencia. Puede así deslindarse adecuadamente los concretos criterios de interpretación jurisprudencial en base a los cuales se ha decidido comúnmente la relevancia o irrelevancia de las diversas hipótesis de hecho enjuiciadas. Ahora bien, conviene matizarse al respecto que, como se expuso, resulta en todo caso obligado atender, más que al hecho o conducta en sí desarrollado, a las circunstancias particulares de cada supuesto concreto que se planteara.

Ha sido empero criterio fundamental y prioritario en la interpretación práctica del artículo 7.3º proceder a la definición conceptual de las prohibiciones de uso dispuestas en el mismo acudiendo para ello a la aplicación analógica en este ámbito de los criterios de interpretación establecidos respecto de aquellas mismas conductas de hecho sancionadas normativamente en otros textos legales. Más exactamente, en la práctica judicial ha resultado de gran utilidad, para determinar la significación precisa que debía concederse a las actividades prohibidas genéricamente en el artículo 7.3º LPH, atender a la norma definitoria del artículo 3 del Reglamento de Actividades Molestas, Insalubres; Nocivas y Peligrosas, aprobado por Decreto de 30 noviembre 1961, a pesar de tratarse de una norma de Derecho administrativo.

Debe, no obstante, precisarse al respecto que, en general, las normas o preceptos administrativos que pudieran ser considerados en relación a los supuestos fácticos contemplados en la preceptiva que nos ocupa pueden, efectivamente, en su matiz técnico servir de índice de referencia, pero sin que su consideración en el caso pueda desvirtuar la naturaleza civil de la acción ejercitada. En este sentido cabe estimar acertado el criterio mayoritario de los Tribunales de entender irrelevante o no decisivo en el enjuiciamiento de las conductas ilícitas del artículo 7.3º LPH el alcance o trascendencia jurídica que las mismas conductas pudieran tener o dársele en la esfera administrativa, entendiéndose al respecto que el cumplimiento o la inobservancia de las formalidades administrativas de una actividad no incide en las consecuencias de orden civil instituidas en la Ley de Propiedad Horizontal.

Igual recurso práctico de afrontar los específicos problemas de interpretación y aplicación de los artículos 7.3º y 19 LPH atendiendo a textos legales distintos ajenos a la Ley especial de la propiedad horizontal se sigue cuando judicialmente se ha procedido a valorar las actividades ilícitas en cuestión en base al significado y sentido con que parecidas conductas aparecen sancionadas en la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Mayoritariamente los pronunciamientos vertidos al respecto considera que la Ley de Arrendamientos Urbanos no tiene carácter supletorio respecto de la Ley de Propiedad Horizontal, entendiendo que ambos textos normativos presentan diferencias significativas en la configuración legal de las conductas en ellos sancionadas.

Entiendo, por mi parte, siguiendo esta orientación jurisprudencial, que la preceptiva de la Ley de Arrendamientos Urbanos no puede entenderse aplicable por analogía en la decisión de concretas cuestiones relativas a las conductas normativamente prohibidas por el artículo 7.3º LPH, pues es evidente que las relaciones jurídico-privadas a que van referidas las previsiones de ambos cuerpos normativos son de diversa índole y naturaleza. En efecto, mientras que las prohibiciones de uso instituidas en el artículo 7.3º de la Ley de Propiedad Horizontal encuentran su justificación teleológica en la necesidad de armonizar la convivencia pacífica del conjunto de copropietarios y ocupantes del inmueble garantizando a los mismos un uso adecuado de sus elementos privativos y comunes, la resolución del vínculo contractual arrendaticio aparece dispuesta en la Ley de <arrendamientos Urbanos en relación a concretas conductas del arrendatario en el uso del piso o local arrendado, como cauce específico encaminado a tutelar los legítimos derechos e intereses del arrendador como titular dominical de la vivienda o local de negocio arrendado.

Con lo expuesto creo estar en condiciones de poder afirmar que la ausencia de una definición concreta en la Ley de Propiedad Horizontal de las actividades en ella prohibidas en el ejercicio de los derechos de uso y disfrute de la finca, no autoriza en modo alguno a proceder a su deslinde conceptual acudiendo a otros textos legales administrativos, civiles 0o de cualquier otro carácter, comprensivos en su normativa de situaciones jurídicas totalmente ajenas y, por ende, intranscendentes en el ámbito de las relaciones de la propiedad horizontal. Y es que cabe realmente afirmarse que las conductas sancionadas en el seno de la preceptiva de la Ley de Propiedad Horizontal tienen una significación propia y pe4culiar derivada básicamente de la especialidad de los usos y aprovechamientos dimanantes de la propiedad horizontal, lo que determina que las restricciones y obligaciones a encuadrar en su normativa respondan particularmente a la protección de los intereses específicos a que se encamina este especial régimen jurídico.

Al margen de lo expuesto, estimo que la concreción y delimitación exacta de los usos prohibidos por el artículo 7.3º LPH queda integrada y complementada en su interpretación y alcance objetivo con aquellas otras disposiciones de la misma Ley especial de la Propiedad Horizontal relativas también al uso y disfrute de la finca, de las cuales cabe inferir prohibiciones u obligaciones con idéntica finalidad de prevención de los derechos de uso de la propiedad horizontal. En concreto, estoy refiriéndome a las particulares obligaciones en orden al uso del inmueble consignadas en el artículo 9, en sus números 1º a 4º y 6º, de la LPH. La consideración particular de estos preceptos en la materia que nos ocupa permite afirmar que, en el ámbito de las relaciones jurídico privadas de la propiedad horizontal, quedan prohibidos todos aquellos actos o actuaciones de uso de los elementos privativos o comunes del edificio de los cuales pudiera derivarse algún perjuicio para el inmueble o sus convecinos, esto es, aquellas conductas que supongan la infracción de las relaciones de buena vecindad exigidas específicamente en este ámbito jurídico.

Por último precisar que, según un criterio jurisprudencial, la apreciación de la Junta de Propietarios estimativa de una conducta prohibida por el artículo 7.3º LPH no es vinculante para el juzgador, pues siempre es posible que la autoridad judicial revise los acuerdos adoptados al respecto por la Comunidad de Propietarios. Por el contrario, se ha mantenido un criterio distinto al expuesto al considerar que en la valoración de una actividad como peligrosa debe entenderse prevalente el criterio interpretativo de los estatutos por la Junta de Propietarios, regla ésta, se mantiene, si bien no tiene un carácter absoluto, sirve para revalorizar el criterio subjetivo de la Junta.


Índice

Índice

I. Planteamiento

II. Fundamento y límites de las restricciones de uso instituidas en el artículo 7.3º de la LPH

III. Ámbito de aplicación de la prohibición en general

1.- Alcance objetivo de las actividades no permitidas en el uso del inmueble.

2. Alcance subjetivo de las prohibiciones.

IV. Tipos legales de prohibiciones de uso en la preceptiva de la Ley de Propiedad Horizontal

1.- Las restricciones estatutarias al libre ejercicio de los derechos de uso y disfrute del inmueble.

2.- Las restricciones genéricas del uso. Criterios de determinación conceptual de las actividades prohibidas normativamente bajo los calificativos de dañosas, inmorales, peligrosas, incómodas o insalubres.

Bibliografía

Limitaciones de uso en la Ley de Propiedad Horizontal

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