Artículos prácticos

Mi arrendador no ha pagado su hipoteca y el banco quiere desahuciarme ¿puedo evitarlo?

La hipoteca en general y el desahucio en particular se han ganado a pulso su mala fama en los últimos años desde que empezó “la crisis”. La hipoteca, al menos, tenía a su favor el hecho de ser la única herramienta que permitía que millones de familias accediesen a comprar su vivienda y la mayoría de ellas siguen siendo pagadas por los propietarios de las viviendas.

Todos sabemos que los procesos judiciales no son ni justos ni injustos; sólo son la aplicación por un determinado tribunal de las leyes vigentes. Los abogados en los procesos de desahucio no se vuelven buenos o malos según el bando en que les toca: son abogados haciendo su trabajo Las sentencias parecerán casi siempre justas a la parte más favorecida y tremendamente injusta a la parte sancionada. Sin embardo, el desahucio no ha encontrado en la opinión pública ninguna opinión positiva: los desahucios son todos malos, parece que sólo existiera la parte desahuciada y que siempre fuese débil e indefensa frente a un arrendador poderoso e implacable.

Desahucio del inquilino

Pero ¿y si ese arrendador no sólo no es poderoso sino que ha dejado de pagar la hipoteca del piso arrendado y el inquilino se encuentra ahora frente a la tesitura de enfrentar un desahucio por parte del banco pese a estar pagando puntualmente su renta? Desde la reforma de 2013, poco puede hacer el inquilino ya que el banco actúa de buena fe y tiene todos los títulos a su favor.

1. Si durante la duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por … la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria … quedará extinguido el arrendamiento.

Conforme a lo dispuesto en el apartado segundo del artículo 7 y en el artículo 14, se exceptúan los supuestos en los que el contrato de arrendamiento hubiera accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendado. En este caso continuará el arrendamiento por la duración pactada.

Si el contrato de arrendamiento es anterior a 2013, sí está a favor del inquilino el principio de que las normas son retroactivas y quienes concedieron una hipoteca sabían que el derecho del inquilino prevalecía sobre el del ejecutante hipotecario.

En otros casos, en la escritura de hipoteca está establecida la prohibición de alquilar el inmueble hipotecado y como el Registro de la Propiedad es público, el arrendatario pudo haber consultado mediante una nota simple el estado registral de la finca que alquilaba. Ni nadie pide, en realidad, una nota simple del piso que alquila ni los propietarios informan a los inquilinos sobre este extremo, bien por ignorancia, por no haberse leído la escritura de hipoteca, bien por pura maldad (o dolo como se llama técnicamente esta actitud). Todavía menos se estila llevar el contrato de alquiler al Registro de la Propiedad; no al menos en los contratos de arrendamiento de vivienda.
Sin embargo, el Tribunal Supremo ha establecido en su jurisprudencia desde 2009 que esta cláusula es nula de pleno derecho y se tendrá por no puesta.

¿influye el hecho de que el inquilino haya tenido conocimiento o no del proceso de ejecución hipotecaria?

No. Es de suponer que si ya es desagradable enfrentarse a un proceso de desahucio del que uno no es responsable, más todavía debe serlo en el caso de que no se haya sabido nada hasta encontrarse en la puerta a la comisión judicial del desahucio. No es infrecuente que una persona con problemas económicos, que seguramente se vanagloriaba hace unos años de su condición de propietario arrendador, no comunique a nadie sus vicisitudes procesales, ni siquiera a sus inquilino.

¿Y si el inquilino no estaba cuando llegó la comisión judicial de desahucio y se encuentra con la cerradura cambiada y un precinto judicial en la puerta?

Tendrá que dirigirse al juzgado con el contrato de alquiler en la mano (si es que no está dentro de la propia vivienda) para que decrete unas medidas excepcionales que le permitan retirar sus enseres en presencia de la comisión judicial del desahucio. Puede parecer absurdo pero esta es la situación a la que se puede ver abocado un inquilino honrado que no tuvo la precaución de asegurarse de la solvencia de su arrendador. Como siempre, pagan justos por pecadores.

¿Y qué derecho le queda al inquilino desahuciado?

El inquilino podría, después de verse desahuciado, reclamar daños y perjuicios al arrendador ejecutado pero si dejó de pagar las cuotas de la hipoteca es posible que tampoco tenga solvencia para responder a su reclamación. Además de verse desahuciado pese a pagar puntualmente las rentas, tendrá que hacer frente a los costes de una mudanza urgente y difícilmente podrá recuperar del arrendador los gastos ocasionados.

Todo esto, claro, si en España se aplicasen las leyes con rigor. Si en medio de todo esto se cruza un juez justiciero (artistas de la “jurisprudencia creativa”), un periodista con necesidad de titulares,  una ONG como Stop Desahucios o un alcalde recién elegido con ganas de notoriedad, cualquier cosa puede pasar.

 

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