Artículos prácticos

La comunidades de propietarios pueden reclamar judicialmente incluso una única mensualidad impagada

La Ley de Propiedad Horizontal tiene expresamente previsto el uso del procedimiento monitorio para la reclamación de los gastos comunes de las comunidades de propietarios. De entrada, sorprende lo reacios que son las propias juntas de propietarios a iniciar procedimientos judiciales contra los vecinos morosos cuando se trata de es que los abogados llama “pleitos ganados”.

En el origen existe la obligación del comunero de satisfacer las cuotas que le correspondan de los gastos comunes, bien mediante un recibo mensual, como es habitual, bien anualmente, como es habitual también en las comunidades de propietarios de pisos en las zonas costeras. La propia Ley de Propiedad Horizontal no establece ningún plazo ni cantidad mínima o máxima para poder ejercer esa acción sino que se limita a establecer que “deberán cumplirse por el propietario de la vivienda o local en el tiempo y forma determinados por la Junta”. Vencido el plazo de pago establecido, el propietario pasa a ser morosos y queda abierta la vía para la reclamación judicial.

Comunidad de propietarios

En lo único que sí deben ser cuidadosos presidente y secretario de la Junta de Propietarios es en incluir como punto de la Orden del Día de la siguiente reunión, que en la misma se va a proceder a la liquidación de la deuda del propietario moroso y al otorgamiento de poder al presidente para iniciar la reclamación por sí o por medio de abogados, acción legal que tiene un 99% de probabilidades de prosperar. Ese acuerdo debe notificarse de forma fehaciente al moroso, normalmente mediante un burofax que cuesta alrededor de 25 euros.

Los abogados no son obligatorios si el pleito no llega a los 2.000 euros pero, como siempre en estos casos, sí que son altamente recomendables porque, además, la propia ley prevé que si la Comunidad de Propietarios gana el pleito y se aprueba su única petición, el pago de las cuotas atrasadas, será el vecino moroso el que se tenga que hacer cargo de los honorarios de abogado y procurador, la famosa “condena en costas”, aunque no fuesen preceptivos.

¿Y por qué se dice que estos son pleitos ganados?

En principio hay que señalar que los pleitos ganados no existen y que la más justa de las pretensiones respaldada en los más certeros documentos y los testigos más fiables, puede fracasar por una simple presentación de un escrito fuera de plazo.

Ahora bien, este tipo de procedimiento de reclamación de deudas tiene dos características que lo hacen especial:

  • existen cuantisosísimos antecedentes y jurisprudencia abundantísima sobre estas reclamaciones que permiten preparar los asuntos basándose en otros con iguales (y a veces idénticas) circunstancias. No es raro que una vez que una comunidad de propietarios le pilla el truco a las reclamaciones, éstas se sucedan con cierta frecuencia llevadas por el mismo abogado.
  • al contrario de lo que suele pasar en otros muchos casos, el moroso siempre es solvente ya que responde con la propia vivienda aunque se simulen transmisiones o hipotecas, será siempre la propia vivienda la que responda de la deuda. Normalmente, por tratarse de una deuda de unos cuantos cientos de euros, los propietarios no suelen dejar que llegue la sangre al rio y pagan la deuda en las puertas del juzgado

Por estas dos razones, porque no hay limitaciones de cantidad ni de plazo mínimo y porque se trata de “pleitos ganados”, sorprende que las comunidades de propietarios no acudan con más frecuencia a esta herramienta para cobrar a los inquilinos morosos.

 

 

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