I La Generalidad empezó a ejercer las competencias en materia de urbanismo en fecha 1 de octubre de 1978, con el Real decreto 1385/1978, de 23 de junio, de traspaso de las competencias de la Administración del Estado, en el marco de una legislación urbanística preconstitucional constituida por el texto refundido de la Ley sobre régimen del suelo y ordenación urbana, aprobado por el Real decreto 1346/1976, de 9 de abril, y por los reglamentos que lo desarrollaban.

El Estatuto de autonomía, concretamente el artículo 9.9, de conformidad con lo dispuesto por el artículo 148 de la Constitución, otorgó a la Generalidad competencia exclusiva en materia de urbanismo.

En desarrollo de este marco competencial, a lo largo de los años se han ido aprobando un conjunto de leyes con la finalidad de configurar un ordenamiento jurídico urbanístico propio de Cataluña. Inicialmente, en el marco de la citada legislación preconstitucional, se aprobaron la Ley 4/1980, de 16 de diciembre, de creación del Instituto Catalán del Suelo, y la Ley 9/1981, de 18 de noviembre, sobre protección de la legalidad urbanística, esta última con la finalidad de poder disponer de los instrumentos necesarios para velar por la prevalencia del orden jurídico urbanístico, sin menospreciar la seguridad jurídica de los administrados y, en particular, para afrontar la gravísima problemática derivada del fenómeno de las urbanizaciones ilegales. Posteriormente, se aprobó la Ley 3/1984, de 9 de enero, de medidas de adecuación del ordenamiento urbanístico de Cataluña, que tenía por objeto la adaptación del ordenamiento urbanístico a las particularidades de Cataluña, en cumplimiento de la cual se elaboró el código urbanístico catalán.

Este marco normativo se mantuvo hasta el año 1990, en el que se aprobó el Decreto legislativo 1/1990, de 12 de julio, de refundición de los textos legales vigentes en Cataluña en materia urbanística, que ha sido el instrumento aplicado hasta el momento conjuntamente con las determinaciones de la legislación estatal comprendidas dentro de su ámbito competencial.

Esta aplicación ha sido confirmada por la Sentencia del Tribunal Constitucional de 20 de marzo de 1997, que, ante la actuación del legislador estatal, acota el alcance de la competencia estatal en materia de régimen jurídico del suelo, valoraciones y expropiaciones en base a la competencia exclusiva de las comunidades autónomas en materia urbanística.

Asimismo, la Generalidad ha aprobado otras leyes que, sin regular propiamente el ámbito urbanístico, contienen disposiciones que inciden directa o indirectamente en éste. Entre otras, hay que hacer referencia a la Ley 23/1983, de 21 de noviembre, de política territorial, que regula los instrumentos de planeamiento territorial con los cuales ha de ser coherente el planeamiento urbanístico, y, también, la Ley 24/1991, de 24 de diciembre, de la vivienda.

II Es preciso resaltar que el urbanismo es una función pública mediante cuyo ejercicio las administraciones públicas competentes en la materia planifican o definen el modelo urbanístico de ciudad y lo desarrollan, con la participación de los propietarios y demás operadores públicos y privados.

Teniendo en cuenta la experiencia acumulada en estos años, la presente Ley pretende dar respuesta a las nuevas necesidades económicas y sociales y, en especial, a la nueva realidad que requiere que las administraciones ejerzan las políticas de ordenación urbanística que les corresponden, en el marco de los principios constitucionales rectores de la política urbanística contenidos en los artículos 45 y 47 de la Constitución.

La presente Ley se pronuncia claramente a favor de un desarrollo urbanístico sostenible, basado en la utilización racional del territorio, para compatibilizar los necesarios crecimiento y dinamismo económicos con la cohesión social, el respeto al medio ambiente y la calidad de vida de las generaciones presentes y futuras. Así se consigue una sintonía total con las pretensiones de la citada Ley de política territorial.

Desde esta perspectiva, el primer objetivo de la Ley es impregnar las políticas urbanísticas de la exigencia de conjugar las necesidades de crecimiento con los imperativos del desarrollo sostenible, de forma que se traduzcan en la utilización racional del territorio; en la lucha contra la pobreza mediante este recurso, con la política de vivienda social; en la calidad de vida a alcanzar en todos los asentamientos humanos, tanto los existentes como los nuevos; en el incremento de la concienciación de la sociedad en relación al medio ambiente; en la gestión correcta y proporcionada de los demás recursos naturales, desde la perspectiva urbana, y en la de los residuos generados, así como en una utilización progresiva de las energías renovables y en una política eficiente de ahorro energético en general.

La acción coordinada de los instrumentos de planificación territorial, urbanística y sectorial, y su puesta en práctica, deben constituir uno de los soportes esenciales para el desarrollo sostenible de Cataluña, siguiendo las premisas de la Conferencia de Río de 1992 y de la Carta de Aalborg, entre otros instrumentos de escala mundial al respecto.

En segundo lugar, la presente Ley pretende aunar el ejercicio de las competencias urbanísticas y la capacidad de iniciativa con la asunción de responsabilidades. Este enunciado genérico supone que, por una parte, efectivamente, los ayuntamientos ejerzan mayores competencias en función de su nivel de previsiones y compromisos en materia de política de suelo y vivienda; por otra, este principio informa la totalidad de la Ley, desde el planeamiento hasta la gestión y la ejecución urbanística, y, por lo tanto, introduce mecanismos que facilitan la actuación de los agentes urbanizadores, promotores y propietarios también en función de su nivel de compromiso.

En tercer lugar, la presente Ley modifica, actualiza y simplifica procedimientos con el objetivo de imprimirles celeridad y eficacia para disponer en todo momento de suelo debidamente urbanizado, como método para luchar contra las distorsiones del mercado y contra la especulación, con la convicción de que no es el suelo urbanizable simplemente, sino el suelo urbanizable necesario y, en especial, el suelo urbanizado con antelación, el que evita situaciones de tensión en la demanda y las consiguientes repercusiones en el precio final de los productos inmobiliarios.

En consecuencia, el desarrollo sostenible de Cataluña, el ejercicio por parte de los ayuntamientos de competencias urbanísticas en función de su asunción de responsabilidades y la eficacia y agilidad de los sectores implicados, público y privado, en la consecución de suelo urbanizado son los tres ejes vertebradores de la presente Ley, que se complementan con una serie de medidas de seguridad jurídica de los administrados y con un conjunto de determinaciones innovadoras, consecuencia directa de la experiencia adquirida.

La presente Ley, mediante todos los elementos expuestos, pretende crear un marco de concertación y cooperación entre las administraciones competentes en materia urbanística y pretende que los asentamientos urbanos presenten, mantengan y potencien las facetas de cohesión social, desarrollo económico y concienciación medioambiental.

El encaje de estos conceptos precisa de un liderato claro en la actividad urbanística, que ha de permitir el debate y la definición del modelo urbano más adecuado y la configuración de las estrategias o políticas de suelo y vivienda, ya que no siempre los mecanismos de mercado, por si mismos, son capaces de incidir en el tejido urbano y equilibrar los tres aspectos citados.

III La presente Ley parte del respeto a las competencias estatales en materias conexas con el urbanismo, como el derecho de propiedad, las valoraciones y las expropiaciones de terrenos, el procedimiento administrativo común y la responsabilidad patrimonial de las administraciones públicas, de acuerdo con el bloque de constitucionalidad y con la doctrina del Tribunal Constitucional.

Por lo que se refiere a su contenido, la Ley se estructura en un título preliminar y siete títulos más, y se configura como un corpus jurídico integrado que se desarrolla con unos objetivos y según unos principios rectores que informan el planeamiento, la gestión y las medidas de protección de la legalidad urbanística, así como los instrumentos de política de suelo y vivienda.

El título preliminar de la Ley se refiere al objeto y los principios generales que inspiran este nuevo texto legal, entre los cuales cabe destacar la necesidad de garantizar un desarrollo sostenible del territorio. Además, la participación de la comunidad en las plusvalías generadas por la actuación urbanística de los entes públicos, la función social de la propiedad, la definición de su contenido normal, la distribución equitativa de las cargas y los beneficios, la participación pública, los programas de participación ciudadana, los consejos asesores urbanísticos, el requisito del cumplimiento de los deberes para el ejercicio de los derechos, las directrices sobre la hermenéutica de las normas urbanísticas, la nulidad de las reservas de dispensación, la acción pública para exigir el cumplimiento del ordenamiento urbanístico y la jerarquía normativa acaban de configurar el conjunto de dichos principios, que constituyen el portal de acceso a los demás preceptos.

La determinación de las administraciones con competencias urbanísticas se realiza en el título primero, que reconoce la concurrencia de competencias de la Generalidad y competencias locales sobre el urbanismo, estas últimas ejercidas por los municipios y las comarcas. En la organización administrativa de la Generalidad sobre urbanismo, las comisiones con sede en Barcelona, Girona, Lleida y Tarragona pasan a denominarse comisiones territoriales de urbanismo, sin perjuicio de su adecuación, si procede, a la organización administrativa de Cataluña; se mantiene la Subcomisión de Urbanismo del municipio de Barcelona, creada al amparo de la Ley 22/1998, de 30 de diciembre, de la Carta municipal de Barcelona, y se redefinen las competencias de la Dirección General de Urbanismo. Asimismo, la presente Ley aborda el papel de las entidades urbanísticas especiales, naturaleza que tienen el Instituto Catalán del Suelo, los consorcios urbanísticos y las empresas municipales de capital totalmente público que así se configuren, y prevé especialmente que dichas entidades pueden tener la condición de administración actuante en los casos regulados por la Ley, con los derechos y deberes inherentes a dicha condición. Es preciso subrayar también la previsión de auditorías, con la finalidad de mejorar la capacidad de gestión de las administraciones con competencias urbanísticas.

En cuanto al régimen urbanístico del suelo, el título segundo de la Ley categoriza el suelo urbano en consolidado y no consolidado, y el suelo urbanizable en delimitado y no delimitado. Asimismo, respecto al suelo no urbanizable, de acuerdo con la sentencia del Tribunal Constitucional de 11 de julio de 2001, la Ley reconoce esta condición a los terrenos clasificados como tales por el planeamiento, bien por su incompatibilidad con la transformación o bien por la inadecuación al desarrollo urbano, por razón de regímenes de protección especial establecidos o por los valores y finalidades a alcanzar, entre las cuales se incluye la utilización racional del territorio de acuerdo con el modelo territorial de desarrollo urbanístico sostenible. Los terrenos reservados para los sistemas generales no incluidos en el suelo urbano ni en el suelo urbanizable forman también parte del suelo no urbanizable.

La presente Ley vincula el subsuelo a las servidumbres administrativas necesarias para la prestación de servicios públicos o de interés público y, en los sectores físicamente continuos de suelo urbanizable, determina un mínimo del 45% de su superficie como suelo susceptible de aprovechamiento privado.

Otro aspecto importante a destacar de la regulación contenida en este título es la relativa a las cesiones de suelo con aprovechamiento. La Ley establece la cesión de suelo con aprovechamiento al suelo urbano cuando una modificación del planeamiento general atribuye nuevos usos que generen plusvalías o bien mayor edificabilidad. También se señala que la administración actuante, en correspondencia con el suelo con aprovechamiento que recibe, sólo queda libre de la obligación de costear proporcionalmente la urbanización si alcanza el compromiso de atender necesidades de vivienda mediante promoción pública de alquiler, y mantiene la propiedad del suelo un mínimo de treinta años.

La utilización del suelo no urbanizable ha de ser la adecuada a su naturaleza rústica, bajo las limitaciones del régimen de protección especial, si procede, y de las medidas establecidas por los planes directores y el planeamiento territorial, el cual contiene el catálogo del suelo no urbanizable. Por esta razón, la Ley sólo admite nuevas viviendas en el suelo no urbanizable si éstas están vinculadas a una explotación agrícola, ganadera, forestal o rústica. El planeamiento debe establecer los umbrales a partir de los cuales los proyectos de explotación han de someterse a un procedimiento específico, compartido entre el ayuntamiento y la comisión territorial de urbanismo competente.

Este procedimiento es también aplicable en las actuaciones de interés público que deban ubicarse en el medio rural, en cualquier actuación en los casos en que existan restos arqueológicos de interés declarado o acuíferos clasificados, en que se trate de apertura de nuevas vías o accesos, en que la explotación incorpore el uso de vivienda o el alojamiento de temporeros y en el caso de autorización de estaciones de suministro de carburantes u otros servicios de carretera.

También corresponde al planeamiento incorporar, si procede, el catálogo de las edificaciones preexistentes en suelo no urbanizable que sea preciso recuperar para el uso de vivienda o uso turístico de carácter rural. El procedimiento que se establece al respecto también es aplicable para la explotación de los recursos naturales, entre los cuales está, obviamente, la extracción de los recursos minerales del subsuelo.

La actividad de cámping y la de turismo rural en suelo no urbanizable se someten a ordenación mediante un plan especial.

La Ley especifica también los supuestos de usos y obras provisionales, y de esta forma pone fin a las controversias derivadas de la indeterminación anterior en este campo.

El título tercero regula los instrumentos de planeamiento urbanístico. Así, la Ley establece que el planeamiento urbanístico de carácter general se compone de planes directores, planes de ordenación urbanística municipal y normas de planeamiento, complementados por los programas de actuación urbanística municipal. El planeamiento derivado, sometido jerárquicamente al planeamiento general, está integrado por los planes especiales urbanísticos, los planes de mejora urbana, específicos para el suelo urbano, y los planes parciales urbanísticos.

Como novedad importante, se suprimen los estudios de detalle, el planeamiento puede regular, de forma alternativa, la ordenación de volúmenes, y se resuelve la ordenación definitiva en la ejecución urbanística. También se modifica el concepto de los proyectos de urbanización, que, en desarrollo de los datos fijados por el planeamiento, son objeto de un proyecto complementario aprobado por los ayuntamientos sin la preceptiva información pública, excepto en determinados supuestos de expropiación. Se trata de que el planeamiento incorpore directamente el suficiente detalle de las obras de urbanización definidas como básicas, y establezca criterios para las demás obras, para que el proyecto complementario las desarrolle y las obras de urbanización puedan ejecutarse más rápidamente.

Los avances de planeamiento se configuran como el instrumento para plantear las consultas previas a la presentación a trámite de los planes parciales de delimitación, para el suelo urbanizable no delimitado. Los informes emitidos tienen efectos administrativos internos y preparatorios del ulterior planeamiento.

Los planes directores coordinan el planeamiento urbanístico, concretan el emplazamiento de las grandes infraestructuras, protegen el suelo no urbanizable, incluyen determinaciones sobre desarrollo urbanístico sostenible y programan políticas supramunicipales de suelo y de vivienda, que han de concertarse con los ayuntamientos en la tramitación específica.

Los planes de ordenación urbanística municipal son el instrumento flexible de planificación urbanística integral del municipio, y son más o menos complejos en función de las necesidades y peculiaridades municipales y en función de la estrategia definida por cada ayuntamiento.

Los planes de ordenación urbanística municipal han de reservar, como mínimo, para la construcción de viviendas de protección pública, el suelo correspondiente al 20% del techo que, para uso residencial de nueva implantación, se califique tanto en suelo urbano como en suelo urbanizable.

Para el suelo urbanizable no delimitado, los planes de ordenación han de contener los oportunos parámetros, indicadores y disposiciones para resolver las consultas previas y los planes parciales de delimitación.

Los ayuntamientos han de decidir si incorporan o no a su planeamiento general un programa de actuación urbanística municipal. Si la decisión es positiva, ello determina el máximo nivel de ejercicio de competencias urbanísticas en materia de planeamiento derivado y de instrumentos de política de suelo y vivienda.

Los programas son, por encima de todo, el marco de concertación de políticas de suelo y vivienda entre la Generalidad y los ayuntamientos. Los programas priorizan las actuaciones o, incluso, las concretan; pueden delimitar sectores de suelo urbanizable y alterar los sectores ya delimitados, adscribir en ellos sistemas generales y definir las reservas de terrenos de posible adquisición para constituir o ampliar el patrimonio municipal de suelo, entre otras determinaciones, para posibilitar la puesta en práctica de la política de suelo y vivienda decidida por el ayuntamiento y concertada con la Generalidad.

Las normas de planeamiento son competencia del Departamento de Política Territorial y Obras Públicas, para complementar o sustituir los planes de ordenación urbanística municipal en los supuestos que se establecen.

En cuanto a los actos preparatorios del planeamiento, la suspensión de licencias incluye también las de actividades y otras autorizaciones municipales conexas, reguladas por la legislación sectorial. La Ley también regula la posibilidad de suspender la tramitación de instrumentos de planeamiento derivado y de gestión.

El planeamiento territorial o los planes directores pueden prescribir la formulación de planes de ordenación plurimunicipales. También puede decidirse su formulación por acuerdo de los ayuntamientos interesados.

La competencia de aprobación definitiva de los instrumentos de planeamiento se redistribuye entre los distinto órganos urbanísticos de la Administración de la Generalidad en función de la entidad del plan, de su alcance territorial y del número de habitantes del municipio. Asimismo, se reconoce a los ayuntamientos que cuenten con un programa de actuación urbanístico municipal vigente la competencia de aprobación definitiva de los instrumentos de planeamiento derivado, a excepción de los planes parciales de delimitación, previo informe preceptivo de la comisión territorial de urbanismo, que es vinculante en los aspectos de legalidad y de supramunicipalidad, de acuerdo con la doctrina jurisprudencial consolidada.

Las modificaciones de planeamiento que afecten a zonas verdes, espacios libres o zonas deportivas siguen una tramitación específica que permite mayor agilidad en el trámite, sin disminución de las garantías para el interés público, razón por la cual se exige la justificación del mantenimiento de los aspectos cuantitativos y cualitativos concurrentes.

La Ley acota la prevalencia de los certificados de aprovechamiento urbanístico exclusivamente a la suspensión de licencias. La vigencia de estos certificados es de seis meses.

En cuanto a la publicidad de la aprobación definitiva de las figuras de planeamiento, la Ley establece que, además de tener que publicar las normas urbanísticas, deben utilizarse las técnicas y medios informáticos y telemáticos más adecuados para garantizar la facilidad de la información y la seguridad jurídica.

Por lo que se refiere a los efectos de expropiación derivados de la aprobación del planeamiento, la Ley regula el procedimiento de tasación conjunta como consecuencia de la declaración de inconstitucionalidad del artículo 38 de la Ley del Estado 6/1998, de 14 de abril, sobre régimen del suelo y valoraciones; enumera los supuestos de expropiación, y admite la liberación condicionada de la expropiación.

El suelo no urbanizable y los terrenos clasificados como suelo urbanizable con utilización rústica compatible, en el momento de la afectación, y demás terrenos sobre los cuales se hubieran autorizado usos de carácter provisional, quedan excluidos de la posibilidad de iniciar los procedimientos de expropiación por disposición de la Ley.

Los supuestos de indemnización son objeto de algunas precisiones, referidas a los efectos de la suspensión de licencias y a los plazos computables para el nacimiento de la acción de responsabilidad en caso de modificación del planeamiento.

La Ley se refiere a la gestión urbanística en el título cuarto. En concreto, define la gestión urbanística integrada como la que incluye tanto la distribución equitativa de beneficios y cargas como la ejecución de la urbanización. La finalidad es introducir la concesión de esta gestión, que se concibe así como un servicio público, en las diferentes modalidades de actuación urbanística.

La Ley acota la distribución equitativa de beneficios y cargas por sectores o polígonos de actuación y no permite las compensaciones intersectoriales. La reparcelación es el único instrumento adecuado para la distribución equitativa de los beneficios y cargas del planeamiento.

La Ley configura dos sistemas de actuación: el de reparcelación y el de expropiación. El sistema de reparcelación es el denominador más común de los que concurren en las diferentes modalidades que ofrece la actuación urbanística no expropiatoria.

La primera modalidad del sistema de actuación por reparcelación se denomina de compensación básica, y para llevarla a cabo es suficiente la iniciativa de propietarios que representen más del 50% de la propiedad de la superficie del polígono o sector. Para que dicha modalidad sea viable no es preciso que la junta de compensación expropie a los propietarios no adheridos, dado que todos quedan afectados por la reparcelación y, consecuentemente, aun no siendo miembros de la junta, tienen también la obligación de contribuir a los gastos de urbanización.

Tanto en dicha modalidad como en las demás de los sistema de reparcelación, los propietarios afectados pueden optar por el pago de sus cuotas en metálico o bien con terrenos. El proyecto de reparcelación también puede regular directamente esta forma de pago para los propietarios no adheridos.

En la modalidad de compensación por concertación, pueden tomar la iniciativa propietarios que representen, como mínimo, el 25% de la propiedad de la superficie del sector, que han de otorgar un convenio urbanístico con el ayuntamiento, cuyo contenido debe incluir el proyecto de bases para el concurso de adjudicación de la gestión urbanística integrada. La Administración ha de realizar la expropiación de los propietarios no adheridos al convenio, siendo beneficiaria de la misma la persona concesionaria, que, previamente, debe haber redactado el proyecto de tasación conjunta, el de reparcelación e, incluso, la figura de planeamiento correspondiente. Así, la persona concesionaria es a la vez propietaria, empresa urbanizadora e, incluso, gerente de la junta de compensación si llega a alcanzar la propiedad de más del 50% del sector o el polígono de actuación.

En la modalidad de cooperación, la asociación administrativa que se constituya puede redactar, también, el proyecto de reparcelación y el ayuntamiento puede decidir someter a concurso la gestión urbanística integrada, siendo la persona concesionaria igualmente beneficiaria de la expropiación de los terrenos cuyos propietarios no adheridos.

La regulación de la modalidad de sectores de urbanización prioritaria es objeto de simplificación y supresión de determinados requisitos que restringían su aplicación, a la vez que se posibilita que los ayuntamientos que cuenten con programa de actuación urbanística municipal puedan efectuar su declaración. El principio de concertación preside esta modalidad, de forma que se precisa la aceptación municipal para que el Departamento de Política Territorial y Obras Públicas delimite este tipo de sector.

Finalmente, la Ley regula la ocupación directa de los sistemas generales y locales, incluidos en sectores o polígonos de actuación a efectos de su gestión, mediante el reconocimiento del derecho a la distribución equitativa de los beneficios y cargas del planeamiento, sin perjuicio de la correspondiente indemnización y otras garantías.

Como instrumentos de política de suelo y vivienda, en el título quinto, además de los programas de actuación urbanística municipal ya considerados, la Ley configura los patrimonios públicos de suelo, los derechos de tanteo y retracto y el régimen de enajenación forzosa de propiedades.

Los programas y planes de ordenación urbanística municipal pueden contener reservas de suelo para constituir o ampliar los patrimonios municipales de suelo. Los terrenos expropiados en suelo no urbanizable no sujeto a protección especial y en suelo urbanizable no delimitado han de destinarse a atender necesidades de vivienda de protección pública, mediante alquiler, derecho de superficie u otras fórmulas que supongan no perder la titularidad pública del suelo, manteniéndola como mínimo treinta años.

La enajenación de terrenos del patrimonio público de suelo ha de realizarse por concurso.

El disponer los ayuntamientos de un programa de actuación municipal vigente permite la delimitación de áreas a efecto del ejercicio de los derechos de tanteo y retracto, así como la creación del registro de solares para áreas concretas en las cuales el planeamiento haya establecido plazos para la edificación de los solares. El incumplimiento de la obligación de urbanizar puede suponer la suspensión del planeamiento hasta que se garantice el coste de la totalidad de las obras de urbanización pendientes.

En el título sexto, en relación a la intervención en el uso del suelo y de la edificación, cabe destacar una nueva definición de la parcelación urbanística, que ya no se vincula directamente al supuesto de peligro de formación de núcleo de población y pasa a depender, en definitiva, de que se trate de una división que facilite o tenga por finalidad facilitar la construcción de edificaciones para ser destinadas a usos urbanos.

Todas las divisiones de terrenos han de someterse a la fiscalización municipal, que ha de otorgar o denegar la licencia de parcelación o bien declararla innecesaria. La licencia o la declaración son requisito inexcusable tanto para la autorización de las correspondientes escrituras públicas como para la inscripción de los títulos en el Registro de la Propiedad.

El séptimo y último título de la Ley se refiere a la protección de la legalidad urbanística. La Ley establece, como reacción ante los indicios de comisión de infracción urbanística, que la incoación de un expediente de protección de la legalidad urbanística puede suponer la instrucción y la resolución de un único procedimiento o bien de varios procedimientos para resolver las sanciones a imponer, la restauración de la realidad física alterada y el resarcimiento de los daños y perjuicios causados.

La Ley reconoce la condición de autoridad al personal de la administración que ejerce las facultades de inspección urbanística y regula específicamente la caducidad de los expedientes de protección de la legalidad urbanística.

Entre las medidas cautelares o provisionales ante la comisión de infracciones, la Ley establece la suspensión de la tramitación de las cédulas de habitabilidad y de las licencias de primera ocupación de los edificios. En estos supuestos, la actuación subsidiaria de la Administración de la Generalidad se limita a las actuaciones sin licencia municipal o bien si hay indicios de infracción urbanística tipificada como muy grave.

En el capítulo de disciplina urbanística, la Ley se ajusta a las determinaciones de la legislación aplicable sobre procedimiento sancionador, clasifica las infracciones en muy graves, graves y leves, las tipifica, establece las correspondientes multas y las personas responsables, así como los órganos competentes para la imposición de sanciones y el ámbito de intervención de la Administración de la Generalidad en defecto de la actuación de la administración municipal.

La Ley incorpora estímulos importantes para favorecer los procesos de legalización de las infracciones legalizables, así como para favorecer la restauración de la realidad alterada y del orden jurídico infringido. Estos estímulos suponen que la infracción pase a ser clasificada en un nivel inferior o bien que la sanción se reduzca considerablemente. En la Ley, pues, no hay un afán recaudador, sino un afán de reconducción a la legalidad de las actuaciones que la han vulnerado.

La Ley regula asimismo los plazos de prescripción de las infracciones, sanciones y medidas de restauración y de las obligaciones derivadas de la declaración de indemnización de daños y perjuicios.

Esta regulación se completa con las disposiciones contenidas en la parte final de la Ley.

Las siete disposiciones adicionales se refieren a las comisiones territoriales de urbanismo, a las competencias del Ayuntamiento de Barcelona y de la Subcomisión de Urbanismo del municipio de Barcelona, a los municipios sin planeamiento general y a los que cuentan con delimitaciones de suelo urbano sin normas urbanísticas; a la coordinación del urbanismo con la legislación sectorial; a los profesionales redactores del planeamiento; a la incorporación de bienes inmuebles al patrimonio público de suelo y de vivienda, y a la adecuación de los plazos de intervención del Síndico de Agravios (Síndic de Greuges) a los plazos de prescripción establecidos por la presente Ley, en materia de protección de la legalidad urbanística.

Las nueve disposiciones transitorias tienen como finalidad esencial que la sustitución del Decreto legislativo 1/1990 por la presente Ley se realice de forma gradual.

A través de las doce disposiciones finales se autoriza al Gobierno a regular un conjunto de materias conexas necesarias y se establece la entrada en vigor de la Ley a los tres meses de su publicación.

La presente Ley supone la derogación del Decreto legislativo 1/1990, ya que no se trata de realizar una simple reforma sino de que la Ley sustituya al Decreto y, por lo tanto, no procede realizar una nueva refundición.

La derogación de dicho Decreto legislativo 1/1990, en particular, y de las disposiciones legales o de rango inferior en aquello que contradigan, se opongan o sean incompatibles con la Ley, en general, no puede entenderse de forma alguna, por razones obvias, como una pretensión de derogación del ordenamiento jurídico estatal en vigor por imperativo de la cláusula constitucional de supletoriedad, y tampoco como una pretensión de derogación de la legislación sectorial citada expresamente por la refundición.

Título preliminar

Del objeto y de los principios generales

Capítulo I

Objeto de la ley y atribución de competencias

Artículo 1

Objeto de la Ley

1. El objeto de la presente Ley es la regulación del urbanismo en el territorio de Cataluña.

2. El urbanismo es una función pública que abarca la ordenación, transformación, conservación y control del uso del suelo, el subsuelo y el vuelo, su urbanización y edificación, y la regulación del uso, la conservación y la rehabilitación de las obras, edificios e instalaciones.

3. La actividad urbanística comprende:

a) La asignación de competencias.

b) La definición de políticas de suelo y de vivienda y los instrumentos para su puesta en práctica.

c) El régimen urbanístico del suelo.

d) El planeamiento urbanístico.

e) La gestión y la ejecución urbanísticas.

f) El fomento y la intervención del ejercicio de las facultades dominicales relativas al uso del suelo y de la edificación.

g) La protección y la restauración, si procede, de la legalidad urbanística.

h) La formación y la gestión del patrimonio público de suelo con finalidades urbanísticas.

Artículo 2

Alcance de las competencias urbanísticas

1. Para hacer efectivas las competencias en materia de urbanismo, de protección del territorio y de vivienda establecidas en la Constitución y en el Estatuto, la presente Ley atribuye a los correspondientes órganos administrativos las facultades pertinentes y necesarias para formular, tramitar, aprobar y ejecutar los diferentes instrumentos urbanísticos de planeamiento y de gestión, para intervenir en el mercado inmobiliario, para regular y promover el uso del suelo, de la edificación y de la vivienda y para aplicar las medidas disciplinarias y de restauración de la realidad física alterada y del ordenamiento jurídico vulnerado.

2. Las competencias urbanísticas de las administraciones públicas incluyen, además de las expresamente atribuidas por la presente Ley, las facultades complementarias y congruentes para poder ejercerlas de acuerdo con la Ley y para satisfacer las finalidades que justifican su expresa atribución.

Capítulo II

Principios generales de la actuación urbanística

Artículo 3

Concepto de desarrollo urbanístico sostenible

1. El desarrollo urbanístico sostenible se define como la utilización racional del territorio y el medio ambiente y conlleva conjugar las necesidades de crecimiento con la preservación de los recursos naturales y de los valores paisajísticos, arqueológicos, históricos y culturales, con el fin de garantizar la calidad de vida de las generaciones presentes y futuras.

2. El desarrollo urbanístico sostenible, dado que el suelo es un recurso limitado, conlleva también la configuración de modelos de ocupación del suelo que eviten la dispersión en el territorio, favorezcan la cohesión social, consideren la rehabilitación y la renovación en suelo urbano, tengan en cuenta la preservación y mejora de los sistemas de vida tradicionales en las áreas rurales y consoliden un modelo de territorio globalmente eficiente.

3. El ejercicio de las competencias urbanísticas debe garantizar, de acuerdo con la ordenación territorial, el objetivo del desarrollo urbanístico sostenible.

Artículo 4

Participación en las plusvalías

La participación de la comunidad en las plusvalías generadas por la actuación urbanística de los entes públicos y de los particulares se produce en los términos establecidos en la presente Ley y en la legislación de aplicación en materia de régimen de suelo y de valoraciones.

Artículo 5

Ejercicio del derecho de propiedad

1. En el marco de la legislación de aplicación en materia de régimen de suelo y de valoraciones, el ejercicio de las facultades urbanísticas del derecho de propiedad ha de sujetarse al principio de la función social de este derecho, dentro de los límites impuestos en la legislación y el planeamiento urbanísticos y cumpliendo los deberes fijados en éstos.

2. En ningún caso pueden considerarse adquiridas por silencio administrativo facultades urbanísticas que contravengan esta Ley o el planeamiento urbanístico.

Artículo 6

Inexistencia del derecho a exigir indemnización por la ordenación urbanística de terrenos y construcciones

La ordenación urbanística del uso de los terrenos y de las construcciones, en la medida que implica meras limitaciones y deberes que definen el contenido urbanístico de la propiedad, no confiere a los propietarios el derecho a exigir indemnización, excepto en los supuestos expresamente establecidos en la presente Ley y en la legislación de aplicación en materia de régimen de suelo y de valoraciones.

Artículo 7

Reparto equitativo de beneficios y cargas

Se reconoce y se garantiza, en el seno de cada uno de los ámbitos de actuación urbanística, el principio del reparto equitativo entre todos los propietarios afectados, en proporción a sus aportaciones, de los beneficios y cargas derivados del planeamiento urbanístico.

Artículo 8

Publicidad y participación en los procesos de planeamiento y de gestión urbanísticos

1. Se garantizan y han de fomentarse los derechos de iniciativa, información y participación de los ciudadanos en los procesos urbanísticos de planeamiento y gestión.

2. Los ayuntamientos pueden constituir voluntariamente consejos asesores urbanísticos, como órganos locales de carácter informativo y deliberativo, a los efectos establecidos en el apartado 1.

3. Los procesos urbanísticos de planeamiento y gestión, y el contenido de las figuras del planeamiento y de los instrumentos de gestión, incluidos los convenios, están sometidos al principio de publicidad.

4. Los particulares tienen derecho a obtener de los organismos de la administración competente los datos certificados que les permitan asumir sus obligaciones y el ejercicio de la actividad urbanística.

5. Se han de regular por reglamento las formas de consulta y divulgación de los proyectos urbanísticos, los medios de acceso de los ciudadanos a dichos proyectos y a los correspondientes documentos y la prestación de asistencia técnica para que puedan comprenderlos correctamente.

6. Los organismos públicos, los concesionarios de servicios públicos y los particulares han de facilitar la documentación y la información necesarias para la redacción de los planes de ordenación urbanística.

7. En materia de planeamiento y de gestión urbanísticos, los poderes públicos han de respetar la iniciativa privada, promoverla en la medida más amplia posible y sustituirla en los casos de insuficiencia o de incumplimiento, sin perjuicio de los supuestos de actuación pública directa.

8. La gestión urbanística puede encargarse tanto a la iniciativa privada como a organismos de carácter público y a entidades, sociedades o empresas mixtas.

Artículo 9

Directrices para el planeamiento urbanístico

1. Las administraciones con competencias en materia urbanística han de velar para que las determinaciones y la ejecución del planeamiento urbanístico permitan alcanzar, en beneficio de la seguridad y el bienestar de las personas, unos adecuados niveles de calidad de vida, de sostenibilidad ambiental y de preservación ante los riesgos naturales y tecnológicos.

2. Se prohíbe urbanizar y edificar en zonas inundables y en zonas de riesgo para la seguridad y el bienestar de las personas, exceptuando las obras vinculadas a la protección y prevención de los riesgos.

3. El planeamiento urbanístico ha de preservar los valores paisajísticos de especial interés, el suelo de alto valor agrícola, el patrimonio cultural y la identidad de los municipios, incorporando las prescripciones adecuadas para que las construcciones e instalaciones se adapten al ambiente en el que estén situadas o bien en el que se hayan de construirse y no supongan un demérito para los edificios o restos de carácter histórico, artístico, tradicional o arqueológico existentes en el entorno.

4. Si la evaluación de impacto ambiental es preceptiva, el planeamiento urbanístico ha de contener las determinaciones adecuadas para hacer efectivas las medidas que contenga la correspondiente declaración.

5. Las administraciones urbanísticas han de velar para que la distribución en el territorio de los ámbitos destinados a espacios libres y a equipamientos se ajuste a criterios que garanticen su funcionalidad en beneficio de la colectividad.

Artículo 10

Reglas de interpretación del planeamiento urbanístico

1. Las dudas en la interpretación del planeamiento urbanístico producidas por imprecisiones o por contradicciones entre documentos de igual rango normativo se resuelven teniendo en cuenta los criterios de menor edificabilidad, de mayor dotación para espacios públicos y de mayor protección ambiental y aplicando el principio general de interpretación integrada de las normas. En el supuesto de que se produzca un conflicto irreductible entre la documentación imperativa del planeamiento urbanístico y que no pueda ser resuelto atendiendo los criterios generales determinados en el ordenamiento jurídico, prevalece lo establecido en la documentación escrita, salvo que el conflicto se refiera a cuantificación de superficies de suelo, supuesto en el cual hay que atenerse a la superficie real.

2. En el supuesto de que varias normas o medidas restrictivas o protectoras, tanto las derivadas de la legislación sectorial o de sus instrumentos específicos de planeamiento como las de carácter urbanístico, concurran en un mismo territorio e impliquen diferentes niveles de preservación, ha de ponderarse el interés público que deba prevalecer y perseguirse la utilización más racional posible del territorio.

Artículo 11

Nulidad de las reservas de dispensación

Son nulas de pleno derecho las reservas de dispensación contenidas en los planes y normas de ordenación urbanística, así como las que concedan las administraciones públicas al margen de dichos planes y normas.

Artículo 12

Acción pública

1. Cualquier ciudadano o ciudadana, en ejercicio de la acción pública en materia de urbanismo, puede exigir ante los órganos administrativos y ante la jurisdicción contencioso administrativa el cumplimiento de la legislación y del planeamiento urbanísticos, ejercicio que ha de ajustarse a lo que establezca la legislación aplicable.

2. La acción pública a la que se hace referencia en el apartado 1, si es motivada por la ejecución de obras que se consideren ilegales, puede ejercerse mientras se prolongue su ejecución y, posteriormente, hasta el vencimiento de los plazos de prescripción determinados en los artículos 199 y 219, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 202.

Artículo 13

Jerarquía normativa y coherencia del planeamiento urbanístico

1. El principio de jerarquía normativa informa y ordena las relaciones entre los diferentes instrumentos urbanísticos de planeamiento y gestión regulados en la presente Ley.

2. Los planes de ordenación urbanística han de ser coherentes con las determinaciones del plan territorial general y de los planes territoriales parciales y sectoriales y facilitar su cumplimiento.

Título I

De las administraciones con competencias urbanísticas

Capítulo I

Disposiciones generales

Artículo 14

Ejercicio de las competencias urbanísticas

1. El ejercicio de las competencias urbanísticas corresponde a la Administración de la Generalidad y a los municipios y comarcas, sin perjuicio de las competencias que puedan atribuirse en dicha materia a otros entes locales.

2. Los municipios y las comarcas, bajo los principios de autonomía para la gestión de los respectivos intereses, de proporcionalidad y de subsidiariedad, ejercen sus competencias urbanísticas en los términos determinados en la legislación de régimen local y en la presente Ley. La competencia urbanística de los ayuntamientos comprende todas las facultades de naturaleza local que no hayan sido expresamente atribuidas por esta Ley a otros organismos.

3. Las administraciones con competencias urbanísticas, en virtud de los principios de colaboración y coordinación, y de la potestad organizadora que les corresponde, pueden, en este ámbito, constituir gerencias, consorcios y mancomunidades, delegar competencias y utilizar cualquier otra fórmula de gestión directa o indirecta admitida legalmente.

4. Las administraciones públicas de ámbito territorial superior al municipal han de prestar asistencia técnica y jurídica suficiente a los municipios que, por su dimensión o por falta de recursos, no puedan ejercer plenamente las competencias urbanísticas que les corresponden.

5. Las administraciones implicadas en el desarrollo del planeamiento urbanístico pueden convenir la realización de auditorias urbanísticas para mejorar su capacidad de gestión, de acuerdo con lo establecido en el reglamento. El resultado de estas auditorías ha de ser de conocimiento general.

Artículo 15

Actuación de la Administración de la Generalidad respecto a los entes locales

1. La Administración de la Generalidad fomenta la acción urbanística de los entes locales, coopera en el ejercicio de sus competencias en esta materia y, en supuestos de inactividad o de incumplimiento, se subroga en la correspondiente competencia, si el ente afectado no la cumple en el plazo de un mes después de realizado el oportuno requerimiento. En el caso del ejercicio de la competencia en materia de protección de la legalidad urbanística, los plazos de cumplimiento son los específicamente establecidos.

2. Si la Administración de la Generalidad ejecuta subsidiariamente las competencias urbanísticas locales, con los requisitos y los presupuestos establecidos en la legislación municipal y de régimen local, puede designar, para un plazo concreto, a un gerente o una gerente, o bien puede transferir las atribuciones necesarias de la corporación municipal a la correspondiente comisión territorial de urbanismo, o a otra entidad supralocal de su ámbito territorial, que ha de ejercerlas mediante una comisión especial, en la cual ha de tener representación el ayuntamiento.

3. Con carácter general, las relaciones interadministrativas en el ejercicio de las respectivas competencias urbanísticas se ajustan a lo dispuesto en la normativa de régimen local, la normativa de procedimiento administrativo y, si procede, la normativa reguladora de la jurisdicción contencioso administrativa, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 60.5 para la concertación de actuaciones de suelo y vivienda entre los ayuntamientos y la Administración de la Generalidad.

Capítulo II

Organos urbanísticos de la Generalidad

Artículo 16

Organos y entidades urbanísticos especiales de la Generalidad

1. Sin perjuicio de la competencia urbanística atribuida al Gobierno, la actividad urbanística se desarrolla bajo la dirección del Departamento de Política Territorial y Obras Públicas.

2. Son órganos urbanísticos de la Generalidad, encuadrados en el Departamento de Política Territorial y Obras Públicas:

a) El consejero o consejera titular del Departamento.

b) La Comisión de Urbanismo de Cataluña.

c) Las comisiones territoriales de urbanismo.

d) La Subcomisión de Urbanismo del municipio de Barcelona.

e) La Dirección General de Urbanismo.

3. El Instituto Catalán del Suelo, entidad de derecho público sometida al régimen establecido en el punto primero del artículo 1.b de la Ley 4/1985, de 29 de marzo, del estatuto de la empresa pública catalana, es una entidad urbanística especial de la Generalidad y actúa de acuerdo con lo establecido en los artículos 22 y 23.

4. Contra los actos y acuerdos, expresos o presuntos, de las comisiones territoriales de urbanismo y del director o directora general de Urbanismo, incluidos los relativos a las resoluciones definitivas sobre planes y demás instrumentos urbanísticos, puede interponerse recurso de alzada ante el consejero o consejera de Política Territorial y Obras Públicas. Contra los actos y acuerdos del consejero o consejera de Política Territorial y Obras Públicas y los del Gobierno de la Generalidad, se puede interponer recurso potestativo de reposición previo a la vía contencioso administrativa.

Artículo 17

Comisión de Urbanismo de Cataluña

1. La Comisión de Urbanismo de Cataluña es el órgano superior, de carácter consultivo, en materia de urbanismo.

2. La composición de la Comisión de Urbanismo de Cataluña se establece por reglamento, el cual debe garantizar que sean representados en la misma los departamentos y entes locales con competencias urbanísticas y que tengan participación en la misma personas de reconocido prestigio profesional o académico en materia de urbanismo, vivienda y medio ambiente. Los alcaldes de los ayuntamientos afectados han de ser convocados, con voz pero sin voto, a las sesiones en las cuales se consideren el primer establecimiento y las revisiones del plan de ordenación urbanística municipal y del programa de actuación urbanística municipal, sin perjuicio de otros supuestos que puedan ser regulados por reglamento.

3. La Comisión de Urbanismo de Cataluña informa preceptivamente, con carácter previo, en los supuestos determinados en la normativa vigente. Si el consejero o consejera de Política Territorial y Obras Públicas disiente del informe preceptivo de la Comisión, la resolución del asunto corresponde al Gobierno.

4. El consejero o consejera de Política Territorial y Obras Públicas puede someter a consulta a la Comisión de Urbanismo de Cataluña los asuntos en materia de urbanismo que crea convenientes.

Artículo 18

Comisiones territoriales de urbanismo

1. Las comisiones territoriales de urbanismo, en el marco legal de sus competencias, cumplen funciones de carácter informativo, consultivo, gestor y resolutivo, y, a instancia de los ayuntamientos, cumplen también funciones interpretativas.

2. La composición de las comisiones territoriales de urbanismo se determina por reglamento, con los mismos criterios establecidos en el artículo 17.2 para la Comisión de Urbanismo de Cataluña.

Artículo 19

Subcomisión de Urbanismo del municipio de Barcelona

La Subcomisión de Urbanismo del municipio de Barcelona ejerce las competencias atribuidas por la Ley 22/1998, de 30 de diciembre, de la Carta municipal de Barcelona.

Artículo 20

Dirección General de Urbanismo

1. La Dirección General de Urbanismo es el órgano directivo de la Administración de la Generalidad que tramita los asuntos que corresponden a la Comisión de Urbanismo de Cataluña, al consejero o consejera de Política Territorial y Obras Públicas y al Gobierno, coordina e impulsa la actividad de las comisiones territoriales de urbanismo y de la Subcomisión de Urbanismo del municipio de Barcelona y gestiona y ejecuta los acuerdos adoptados en materia de urbanismo por el Departamento de Política Territorial y Obras Públicas y por el Gobierno.

2. La Dirección General de Urbanismo puede proponer la adopción de resoluciones a las autoridades competentes, y ejerce las atribuciones que éstas le delegan o le encargan.

3. La Dirección General de Urbanismo puede someter a consulta a las comisiones territoriales de urbanismo los asuntos de competencia de las mismas que considere pertinentes.

Artículo 21

Atribuciones de las comisiones territoriales de urbanismo y de la Dirección General de Urbanismo

Las comisiones territoriales de urbanismo y la Dirección General de Urbanismo orientan y fomentan el planeamiento y la ejecución de las obras necesarias para el desarrollo urbano, realizan su inspección, incluida la del ejercicio de las facultades dominicales relativas al uso del suelo y de la edificación, debiendo informar de ello al ayuntamiento afectado.

Capítulo III

Entidades urbanísticas especiales y condición de administración actuante

Artículo 22

Entidades urbanísticas especiales

1. El Instituto Catalán del Suelo es una entidad urbanística especial de la Generalidad. También son entidades urbanísticas especiales los consorcios urbanísticos y las sociedades de capital íntegramente público de carácter local, si se configuran como tales al constituirse.

2. Las entidades urbanísticas especiales pueden asumir competencias urbanísticas en materia de planeamiento y de gestión urbanísticos en los supuestos en los que operan como administración actuante.

3. Corresponde al Gobierno acordar la participación de la Administración de la Generalidad en consorcios urbanísticos con otras administraciones públicas, de acuerdo con la legislación de organización, procedimiento y régimen jurídico de la Administración de la Generalidad.

Artículo 23

Condición de administración actuante

1. La condición de administración actuante corresponde:

a) A los ayuntamientos, en el ejercicio de sus competencias urbanísticas en materia de planeamiento y gestión.

b) Al Instituto Catalán del Suelo, si lo determina el planeamiento urbanístico, si se determina en virtud del artículo 136.3 y en los casos en los que la Administración de la Generalidad se subrogue en las competencias urbanísticas municipales, de acuerdo con lo establecido en el artículo 152.2.

c) A los consorcios urbanísticos y a las sociedades de capital íntegramente público de carácter local, si lo determina un acuerdo expreso del ayuntamiento, que ha de someterse a la publicidad requerida para la ejecutividad del instrumento urbanístico de planeamiento o de gestión de que se trate.

2. Las entidades urbanísticas especiales, si operan como administración actuante, pueden formular cualquier figura de planeamiento urbanístico, formular, tramitar y aprobar definitivamente los correspondientes instrumentos de gestión, realizar el seguimiento de la gestión de los particulares o bien ejecutar el planeamiento directa o indirectamente, así como, en el caso de los consorcios urbanísticos, si lo determinan sus estatutos, tramitar las figuras del planeamiento.

3. El Instituto Catalán del Suelo, si opera como administración actuante, tiene derecho a recibir el suelo de cesión obligatoria y gratuita correspondiente al porcentaje aplicable sobre el aprovechamiento urbanístico del correspondiente ámbito de actuación, derecho de que también disfrutan, si lo decide el ayuntamiento, las entidades a que se hace referencia en el apartado 1.c. En estos casos, el suelo cedido ha de integrarse en el respectivo patrimonio público de suelo, de acuerdo con los artículos 153 y siguientes.

Título II

Del régimen urbanístico del suelo

Capítulo I

Clasificación del suelo

Artículo 24

Clasificación del suelo

1. Los planes de ordenación urbanística municipal clasifican todo el suelo del territorio correspondiente en:

a) Suelo urbano.

b) Suelo no urbanizable.

c) Suelo urbanizable.

2. El régimen urbanístico del suelo depende de la clasificación, de la calificación en zonas o sistemas y de la inclusión en un polígono de actuación urbanística en suelo urbano o en un sector de planeamiento urbanístico derivado.

Artículo 25

Concepto de suelo urbano

Constituyen el suelo urbano:

a) Los terrenos que, habiendo sido sometidos al proceso de integración en el tejido urbano, cuentan con todos los servicios urbanísticos básicos o bien están comprendidos en áreas consolidadas por la edificación de al menos dos terceras partes de su superficie edificable.

b) Los terrenos que, en ejecución del planeamiento urbanístico, alcanzan el nivel de urbanización que éste determina.

Artículo 26

Servicios urbanísticos básicos

1. Son servicios urbanísticos básicos:

a) La red viaria que tenga un nivel de consolidación suficiente para permitir la conectividad con la trama viaria básica municipal.

b) Las redes de abastecimiento de agua y de saneamiento.

c) El suministro de energía eléctrica.

2. Los servicios urbanísticos básicos han de tener las características adecuadas para el uso del suelo previsto en el planeamiento urbanístico que lo clasifica.

Artículo 27

Normas de aplicación directa al suelo urbano

1. Si un plan de ordenación urbanística municipal, dada la escasa complejidad urbanística del municipio, sólo delimita el suelo no urbanizable y el suelo urbano, éste último comprende los núcleos de población existentes que cuentan con los servicios urbanísticos básicos definidos en el artículo 26.1 o que se integran en áreas consolidadas por la edificación de al menos dos terceras partes de su superficie edificable.

2. En el supuesto a que se hace referencia en el apartado 1, las edificaciones comprendidas en el ámbito del suelo urbano no pueden tener más de tres plantas ni superar en altura la media de la de las edificaciones vecinas, sin perjuicio de las demás limitaciones aplicables.

Artículo 28

Concepto de núcleo de población

Se entiende por núcleo de población, a efectos de la presente Ley, una concentración aislada de población, con usos urbanos, dentro de un municipio, que requiere la existencia de servicios urbanísticos y asistenciales.

Artículo 29

Concepto de solar

Tienen la consideración de solar, a efectos de la presente Ley, los terrenos clasificados como suelo urbano que sean aptos para la edificación, según su calificación urbanística, y que cumplan los siguientes requisitos:

a) Que estén urbanizados de acuerdo con las determinaciones establecidas en el planeamiento urbanístico, o en cualquier caso, si éste no las especifica, que dispongan de los servicios urbanísticos básicos señalados en el artículo 26.1 y confronten con una vía que cuente con alumbrado público y esté íntegramente pavimentada, incluida la zona de paso de peatones. No se aplica este precepto al suelo clasificado en el planeamiento urbanístico general como urbanizable o como no urbanizable que limite con carreteras y vías de conexión interlocal y con viales que delimiten el suelo urbano.

b) Que tengan señaladas alineaciones y rasantes, si el planeamiento urbanístico las define.

c) Que sean susceptibles de inmediata licencia porque no han sido incluidos en un plan de mejora urbana ni en un polígono de actuación urbanística pendientes de desarrollo.

d) Que, para edificarlos, no tengan que cederse otros terrenos para abrir calles o vías de cara a regularizar alineaciones o a completar la red viaria.

Artículo 30

Concepto de suelo urbano consolidado

Constituyen el suelo urbano consolidado:

a) Los terrenos que tienen la condición de solar, de acuerdo con el artículo 29.

b) Los terrenos a los cuales sólo falta, para alcanzar la condición de solar, completar o terminar la urbanización en los términos señalados en el artículo 29ª, tanto si han sido incluidos con esta finalidad en un polígono de actuación urbanística o en un plan de mejora urbana como si no lo han sido.

Artículo 31

Concepto de suelo urbano no consolidado

Tiene la condición de suelo urbano no consolidado el suelo urbano que no tenga la condición de consolidado.

Artículo 32

Concepto de suelo no urbanizable

1. Constituyen el suelo no urbanizable:

a) Los terrenos que el plan de ordenación urbanística municipal clasifica como tales por razón de:

Primero. La incompatibilidad con su transformación.

Segundo. La inadecuación al desarrollo urbano.

b) Los terrenos reservados para sistemas urbanísticos generales no incluidos en suelo urbano ni en suelo urbanizable.

2. La incompatibilidad de un terreno con su transformación, a efectos de lo establecido en el punto primero del apartado 1ª, puede derivar, entre otros, de los siguientes factores:

a) Un régimen especial de protección aplicado por la legislación sectorial y por el planeamiento territorial.

b) Las determinaciones de los planes directores, de acuerdo con lo establecido en el artículo 56.

c) Su sujeción a limitaciones o servitudes para la protección del dominio público.

3. La inadecuación de un terreno al desarrollo urbano, y la consiguiente clasificación como suelo no urbanizable, puede derivarse de:

a) Que concurran en el mismo los valores considerados por la legislación aplicable en materia de régimen de suelo y de valoraciones.

b) El objetivo de garantizar la utilización racional del territorio y la calidad de vida, de acuerdo con el modelo de desarrollo urbanístico sostenible definido en el artículo 3.

4. El valor agrícola de los terrenos que estén afectados por indicaciones geográficas protegidas o por denominaciones de origen puede fundamentar también la clasificación como suelo no urbanizable a que se hace referencia en el apartado 3.

Artículo 33

Concepto de suelo urbanizable

1. Constituyen el suelo urbanizable los terrenos que el correspondiente plan de ordenación urbanística municipal considere necesarios y adecuados para garantizar el crecimiento de la población y de la actividad económica, de acuerdo con lo establecido en el artículo 3.

2. El suelo urbanizable ha de ser cuantitativamente proporcionado a las previsiones de crecimiento de cada municipio y ha de permitir, como parte del sistema urbano o metropolitano en el que se integra, el desarrollo de programas de suelo y vivienda.

3. Los planes de ordenación urbanística municipal pueden distinguir entre suelo urbanizable delimitado y suelo urbanizable no delimitado.

4. Para la transformación urbanística de un sector de suelo urbanizable delimitado, es necesaria la formulación, la tramitación y la aprobación definitiva de un plan parcial. Si se trata de suelo urbanizable no delimitado, el plan parcial ha de ser de delimitación, ha de haberse aprobado definitivamente y ha de acreditar que la actuación sea coherente con los parámetros determinados, de acuerdo con los apartados 1.d, 1.e y 7 del artículo 58, en el correspondiente plan de ordenación urbanística municipal.

Capítulo II

Reservas para sistemas urbanísticos generales y locales

Artículo 34

Sistemas urbanísticos generales y locales

1. Integran los sistemas urbanísticos generales los terrenos que el planeamiento urbanístico reserva para las comunicaciones, para los equipamientos comunitarios y para los espacios libres públicos, si su nivel de servicio es de ámbito municipal o superior. Los sistemas urbanísticos generales configura la estructura general del territorio y determina el desarrollo urbano.

2. Integran los sistemas urbanísticos locales los terrenos que el planeamiento urbanístico reserva para las comunicaciones, para los equipamientos comunitarios y para los espacios libres públicos, si su nivel de servicio es un sector de suelo urbanizable delimitado o el conjunto de suelo urbano de un municipio, de acuerdo con lo establecido, en este último caso, en el plan de ordenación urbanística municipal o en el programa de actuación urbanística municipal.

3. El sistema urbanístico de comunicaciones comprende todas las infraestructuras necesarias para la movilidad de las personas y de las mercancías, por transporte terrestre, marítimo o aéreo, y comprende también las respectivas áreas de protección y las áreas de aparcamiento de vehículos.

4. El sistema urbanístico de equipamientos comunitarios comprende los centros públicos, los equipamientos de carácter religioso, cultural, docente, deportivo, sanitario, asistencial, de servicios técnicos y de transporte y demás equipamientos de interés público o de interés social.

5. El sistema urbanístico de espacios libres públicos comprende los parques, los jardines, las zonas verdes y los espacios para el recreo, el ocio y el deporte. La concreción de los elementos que integran este sistema ha de tener en cuenta la existencia de restos arqueológicos de interés declarado, de acuerdo con lo establecido en el artículo 9.3.

6. Los terrenos reservados para sistemas urbanísticos, si están comprendidos en un ámbito de actuación urbanística sometido al sistema de reparcelación, pasan a titularidad pública mediante cesión obligatoria y gratuita, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 150. Si es preciso adelantar la obtención de la titularidad pública, y la ocupación directa regulada en dicho artículo no es suficiente, se puede también efectuar una actuación aislada expropiatoria, subrogándose en este caso la administración adquirente en los derechos y deberes de la persona que era propietaria de los mismos.

7. La adquisición de los terrenos reservados para sistemas urbanísticos que no estén comprendidos en un ámbito de actuación urbanística sometido al sistema de reparcelación ha de efectuarse mediante la actuación expropiatoria que corresponda.

Artículo 35

Inclusión de sistemas urbanísticos en sectores o polígonos de actuación

1. El suelo reservado para sistemas urbanísticos generales que el plan de ordenación urbanística municipal o el programa de actuación urbanística municipal incluya, a efectos de su gestión, en polígonos de actuación urbanística en suelo urbano o en sectores de planeamiento urbanístico derivado, queda clasificado como suelo urbano o como suelo urbanizable, según proceda, y se sujeta a las siguientes determinaciones:

a) Computa a efectos de determinar los sistemas urbanísticos locales, al servicio del correspondiente ámbito de actuación.

b) Se incorpora, si procede, en la parte correspondiente a la delimitación poligonal del sector.

2. Los sectores o polígonos de actuación urbanística que incluyen suelo reservado para sistemas urbanísticos generales pueden ser, en el supuesto a que se hace referencia en el apartado 1, físicamente discontinuos, tanto en suelo urbano como en suelo urbanizable.

3. La aplicación del sistema de reparcelación admite la discontinuidad de los polígonos de actuación a efectos de las cesiones obligatorias de suelo, tanto para sistemas locales como para el patrimonio público de suelo y vivienda, y de cara al reparto equitativo de la cesión y de las cargas y beneficios derivados de la ordenación. Si se trata de suelo urbano, en este supuesto, así como en los casos de transferencia de techo edificable entre distintas parcelas, es necesaria la aprobación de un plan de mejora urbana que lo justifique.

4. Los índices de edificabilidad bruta, los usos y las densidades a que se hace referencia en los apartados 4 y 6 del artículo 58 se aplican a la superficie total de cada sector.

5. El suelo susceptible de aprovechamiento privado en cada sector de suelo urbanizable se fija en función de la edificabilidad neta y de la intensidad de los usos previstos y en atención a la viabilidad económica de la operación, no pudiendo ser inferior, en los supuestos de sectores físicamente continuos, al 45% de la superficie total del sector, incluida la correspondiente al 10% de cesión obligatoria y gratuita de aprovechamiento a la administración actuante.

Capítulo III

Aprovechamiento urbanístico

Artículo 36

Aprovechamiento urbanístico

1. Se entiende por aprovechamiento urbanístico la resultante de ponderar la edificabilidad, los usos y la intensidad de los usos que asigne al suelo el planeamiento urbanístico; también integra el aprovechamiento urbanístico la densidad del uso residencial, expresada en número de viviendas por hectárea.

2. El planeamiento general asigna el aprovechamiento urbanístico y, además, lo distribuye entre las diferentes zonas en el suelo urbano consolidado.

3. El planeamiento urbanístico derivado distribuye el aprovechamiento urbanístico entre las diversas zonas del sector.

4. A efectos de lo establecido en el apartado 1 por lo que se refiere a la determinación del aprovechamiento urbanístico, no han de ponderarse la edificabilidad y los usos de los equipamientos públicos.

Artículo 37

Reglas de ponderación del aprovechamiento urbanístico

A efectos de la gestión urbanística, la ponderación del aprovechamiento urbanístico en un ámbito de actuación urbanística o de desarrollo urbanístico, tanto si son sectores de planeamiento urbanístico como polígonos de actuación urbanística, ha de ajustarse a la siguiente regla:

a) Si el ámbito de actuación comprende varias zonas, se ha de establecer el valor relativo homogeneizado de cada una de ellas.

b) Los valores homogeneizados a que se hace referencia en la letra a han de expresar la intensidad de los usos, la rigidez a la demanda de cada uno de los usos, su localización y la repercusión admisible del valor de la urbanización o, en su caso, reurbanización.

Capítulo IV

Derechos y deberes de los propietarios

Artículo 38

Consideraciones generales sobre los derechos y los deberes de los propietarios

1. Los derechos y los deberes de los propietarios de suelo son los que se establecen en la presente Ley, en el marco de la legislación aplicable en materia de régimen de suelo y de valoraciones, y se han de ejercer y cumplir, respectivamente, de acuerdo con las determinaciones de esta Ley en lo que se refiere al planeamiento, gestión y ejecución en materia urbanística. A tales efectos, los propietarios de suelo están obligados a destinarlo al uso previsto en la ordenación urbanística, previo cumplimiento de las cargas que ésta impone.

2. Los requisitos para la enajenación de fincas y para la subrogación de los nuevos titulares en los derechos y los deberes urbanísticos de los propietarios anteriores han de ajustarse a lo establecido en la legislación de aplicación en materia de régimen de suelo y valoraciones.

Artículo 39

Usos del subsuelo

1. El subsuelo está regulado por el planeamiento urbanístico y queda sometido a las servitudes administrativas necesarias para la prestación de servicios públicos o de interés público, siempre que estas servitudes sean compatibles con el uso del inmueble privado sirviente, de conformidad con el aprovechamiento urbanístico atribuido. De lo contrario, ha de procederse a la correspondiente expropiación.

2. El uso del aprovechamiento urbanístico y la implantación de infraestructuras en el subsuelo están condicionados en cualquier caso a la preservación de riesgos, así como a la protección de los restos arqueológicos de interés declarado y de los acuíferos clasificados, de acuerdo con la respectiva legislación sectorial.

Artículo 40

Limitaciones del derecho de aprovechamiento urbanístico

1. Los propietarios de suelo urbano no consolidado, en los supuestos regulados en el artículo 43, tienen derecho al 90%, como mínimo, del aprovechamiento urbanístico del sector o polígono de actuación urbanística, referido a sus fincas.

2. Los propietarios de suelo urbanizable delimitado tienen derecho al 90% del aprovechamiento urbanístico del sector, referido a sus fincas.

Artículo 41

Derecho de edificación en suelo urbano

1. El suelo urbano puede ser edificado, de acuerdo con las determinaciones del planeamiento urbanístico, y mediante el otorgamiento de la correspondiente licencia de edificación, si alcanza la condición de solar. No obstante, se admite que las obras de edificación sean simultáneas a las de urbanización o de reurbanización, si previamente se presta la garantía y se ejecutan los elementos de urbanización que se determinen por reglamento.

2. Si para la edificación de suelo urbano es necesaria la reparcelación del suelo, ésta ha de haberse aprobado por acuerdo que haya ganado firmeza en vía administrativa.

3. Las condiciones de edificación que establezcan las licencias municipales pueden hacerse constar, de acuerdo con la legislación hipotecaria, en el Registro de la Propiedad. Si se transmiten fincas en curso de edificación, los compradores han de asumir el cumplimiento de estas condiciones; igualmente, en las escrituras de obra nueva en construcción, los propietarios han de explicitar la asunción de dichas condiciones o bien acreditar que las han cumplido al declarar concluida la obra. En ambos casos, se ha de incorporar a las correspondientes escrituras el testimonio de las licencias de obras y, en su caso, de la parcelación urbanística, o bien el pronunciamiento municipal que la declare innecesaria.

Artículo 42

Derechos y deberes de los propietarios de suelo urbano y deberes de los propietarios de suelo urbano consolidado

1. Los propietarios de suelo urbano tienen derecho a ejecutar o acabar las obras de urbanización para que los terrenos adquieran la condición de solar, y a edificar, bajo las condiciones establecidas en la presente Ley y en el planeamiento urbanístico, los solares resultantes. Los propietarios quedan sujetos al cumplimiento de las normas sobre rehabilitación urbana establecidas en el plan de ordenación urbanística municipal o bien en el programa de actuación urbanística municipal para ámbitos determinados.

2. Los propietarios de suelo urbano consolidado han de acabar o completar a su cargo la urbanización necesaria para que los terrenos adquieran la condición de solar, bajo el principio del reparto equitativo de las cargas y los beneficios urbanísticos, y han de edificar los solares resultantes en los plazos y de acuerdo con las determinaciones que se fijen en el planeamiento urbanístico o en el programa de actuación urbanística municipal.

Artículo 43

Cesión de suelo con aprovechamiento en suelo urbano no consolidado

1. Los propietarios de suelo urbano no consolidado han de ceder al ayuntamiento, gratuitamente, el suelo correspondiente a los siguientes porcentajes sobre el aprovechamiento urbanístico de los ámbitos de desarrollo incluidos en planes de mejora urbana o en polígonos de actuación urbanística:

a) El 10% del aprovechamiento correspondiente a los nuevos usos que el plan de ordenación urbanística municipal posibilite, si la ordenación genera plusvalías inmobiliarias.

b) El 10% del aprovechamiento correspondiente a la edificabilidad adicional permitida por el plan de ordenación urbanística municipal, tanto la referida a los mismos usos como a nuevos usos.

2. Los porcentajes que se determinan en el apartado 1 son acumulativos y tienen como límite el 10% del aprovechamiento total del ámbito de actuación urbanística. Tanto la novedad de los usos como la edificabilidad adicional han de entenderse en relación al planeamiento urbanístico inmediatamente anterior.

Artículo 44

Deberes de los propietarios de suelo urbano no consolidado y de suelo urbanizable delimitado

1. Los propietarios de suelo urbano no consolidado y los propietarios de suelo urbanizable delimitado tienen los siguientes deberes comunes:

a) Repartir equitativamente los beneficios y las cargas derivados del planeamiento urbanístico.

b) Ceder al ayuntamiento, de forma obligatoria y gratuita, todo el suelo reservado por el planeamiento urbanístico para los sistemas urbanísticos locales al servicio del ámbito de desarrollo en que estén comprendidos los terrenos, con las siguientes especificidades:

Primero. En suelo urbano, el ámbito de actuación es el del polígono de actuación urbanística o el sector del plan de mejora urbana, que, de acuerdo con lo establecido en los artículos 34.2 y 35.3, pueden ser físicamente discontinuos.

Segundo. En suelo urbanizable delimitado, el ámbito de actuación es el sector del plan parcial correspondiente.

c) Ceder al ayuntamiento, de forma obligatoria y gratuita, el suelo necesario para la ejecución de los sistemas urbanísticos generales que el planeamiento urbanístico general incluya dentro del ámbito de actuación en el que estén comprendidos los terrenos.

d) Costear y, en su caso, ejecutar la urbanización, sin perjuicio del derecho a resarcirse de los gastos de instalación de las redes de abastecimiento de agua y suministro de energía eléctrica, con cargo a las empresas suministradoras, en la parte que, según la reglamentación específica de estos servicios, no deba ir a cargo de los usuarios.

e) Edificar los solares en los plazos establecidos en el planeamiento urbanístico.

f) Conservar las obras de urbanización, agrupados legalmente como junta de conservación, en los supuestos en los que se haya asumido voluntariamente esta obligación o bien se imponga justificadamente en el plan de ordenación urbanística o el programa de actuación urbanística, vinculándola objetivamente a la falta de consolidación del suelo o a la insuficiencia de la urbanización.

2. Los propietarios de suelo urbano no consolidado no incluido en ámbitos de actuación urbanística están obligados a ceder gratuitamente al ayuntamiento, previamente a su edificación, únicamente los terrenos destinados a calles o cualquier tipo de vía de sistema de comunicación necesarios para que dicho suelo adquiera la condición de solar.

3. Los propietarios de suelo urbano no consolidado no incluido en ámbitos de actuación urbanística están también obligados a ceder gratuitamente al ayuntamiento, previamente a la edificación, los terrenos destinados a ampliar viales, si la cesión se compensa por las condiciones de edificación diferenciales establecidas en los planes.

Artículo 45

Deberes adicionales de los propietarios de suelo urbanizable delimitado

1. Los propietarios de suelo urbanizable delimitado tienen, además de los impuestos en el artículo 44, los siguientes deberes:

a) Ceder a la administración actuante, gratuitamente, dentro del sector de suelo urbanizable en el que estén comprendidos los terrenos, el suelo necesario para edificar el techo correspondiente al 10% del aprovechamiento urbanístico del sector.

b) Costear y, si procede, ejecutar las infraestructuras de conexión con los sistemas urbanísticos generales exteriores a la actuación urbanística, así como las obras para la ampliación o el refuerzo de estos sistemas necesarias como consecuencia de la magnitud de dicha actuación, de acuerdo con las determinaciones del planeamiento general.

2. El emplazamiento del suelo que deba cederse en virtud de lo establecido en el apartado 1ª ha de concretarse en el proceso de reparcelación, o bien, si ésta es innecesaria, por acuerdo entre la administración actuante y los propietarios afectados.

3. La cesión de suelo a que se hace referencia en el apartado 1ª puede ser substituida por su equivalente en otros terrenos fuera del sector en el supuesto de que la promoción urbanística deba dar lugar a un único establecimiento industrial, comercial u hotelero, o también en el supuesto de que se trate de mejorar la política de vivienda, debiéndose destinar en tales casos dicho equivalente a conservar o ampliar el patrimonio público de suelo. En ambos casos, el planeamiento urbanístico derivado ha de expresar, con carácter indicativo, la posición y el valor de los terrenos substitutorios, que deberá precisarse en el proceso de reparcelación.

Artículo 46

Participación de la administración actuante en el coste de la urbanización

1. La administración actuante participa en las cargas de urbanización de los terrenos con aprovechamiento urbanístico que recibe en cumplimiento de los deberes de cesión de los propietarios, salvo que el suelo esté expresamente reservado, y conste debidamente en el Registro de la Propiedad, para atender necesidades de vivienda, mediante promoción pública de viviendas en régimen de alquiler o de cesión temporal de uso, y que, en tal caso, la administración mantenga la titularidad dominical del suelo a lo largo de un plazo mínimo de treinta años. A dichos efectos, también se admiten las fórmulas jurídicas que suponen la disociación del dominio.

2. En el supuesto de que la reserva a que se hace referencia en el apartado 1 sea parcial, la participación de la administración actuante en las cargas de urbanización ha de ser proporcional al porcentaje de suelo no reservado.

Artículo 47

Régimen de uso del suelo no urbanizable

1. Los propietarios de suelo no urbanizable tienen el derecho de uso, de disfrute y de disposición de sus propiedades, de acuerdo con la naturaleza rústica de los terrenos, siempre bajo los imperativos derivados del principio de utilización racional de los recursos naturales y dentro de los límites establecidos en la presente Ley, en la legislación sectorial, en el planeamiento urbanístico y en la legislación que sea de aplicación al ejercicio de las facultades de disposición de esta clase de suelo.

2. Se prohíben las parcelaciones urbanísticas en suelo no urbanizable.

3. Queda permitido, en suelo no urbanizable, con los requisitos fijados en la presente Ley, reconstruir y rehabilitar las masías y casas rurales que sea preciso preservar y recuperar por razones arquitectónicas, históricas o paisajísticas y hayan sido incluidas por el planeamiento urbanístico en el catálogo a que se hace referencia en el artículo 50.2, con el fin de destinarlas a vivienda familiar, a un uso residencial turístico o de hostelería rural o a actividades de educación en el ocio.

4. El suelo no urbanizable puede ser objeto de actuaciones específicas para destinarlo a las actividades o equipamientos de interés público que deban emplazarse en el medio rural. A tal efecto, son de interés público:

a) Las actividades colectivas de carácter deportivo, cultural, de educación en el ocio y de recreo que se desarrollen al aire libre, con las obras e instalaciones mínimas e imprescindibles para el uso de que se trate.

b) Los equipamientos y servicios comunitarios no compatibles con los usos urbanos.

c) Las infraestructuras de accesibilidad.

d) Las instalaciones y obras necesarias para servicios técnicos como las telecomunicaciones, la infraestructura hidráulica general, las redes de suministro de energía eléctrica, de abastecimiento y suministro de agua y de saneamiento, el tratamiento de residuos, la producción de energía a partir de fuentes renovables y demás instalaciones ambientales de interés público.

5. La autorización de las actuaciones específicas de interés público a las que se hace referencia en el apartado 4 ha de justificar debidamente que el ámbito de actuación no está sometido a un régimen especial de protección con el cual sean incompatibles, por razón de sus valores paisajísticos, históricos, arqueológicos, científicos, ambientales o culturales, por la existencia de riesgos naturales o por estar sujeto a limitaciones o servitudes para la protección del dominio público.

6. En suelo no urbanizable, además de las actuaciones de interés público a que se hace referencia en el apartado 4, sólo pueden admitirse como nuevas construcciones, respetando en cualquier caso las incompatibilidades y determinaciones de la normativa urbanística y sectorial aplicable:

a) Las construcciones propias de una actividad agrícola, ganadera, de explotación de recursos naturales o, en general, rústica.

b) Las construcciones destinadas a vivienda familiar directa y justificadamente asociadas a una de las actividades de explotación enumeradas en la letra a.

c) Las estaciones de suministro de carburantes y de prestación de otros servicios de la red viaria.

d) Las construcciones e instalaciones vinculadas a la ejecución, el mantenimiento y el funcionamiento de las obras públicas.

e) Las construcciones destinadas a las actividades de turismo rural o de cámping autorizadas en el plan de ordenación urbanística municipal, que exigen en todo caso la previa tramitación de un plan especial urbanístico.

7. La autorización de obras y usos en suelo no urbanizable ha de garantizar en cualquier caso la preservación de dicho suelo respecto al proceso de desarrollo urbano y la máxima integración ambiental de las construcciones y las actividades autorizadas.

8. La autorización de las obras y usos en los casos regulados en los artículos 48, 49 y 50 está sujeta, previamente a la tramitación de la licencia urbanística municipal, al procedimiento que establecen dichos preceptos. La autorización de otras actuaciones urbanísticas permitidas en suelo no urbanizable está únicamente sujeta, desde un punto de vista urbanístico, a la licencia municipal.

9. El suelo no urbanizable no puede ser dedicado a usos que, dados los valores que el plan de ordenación urbanística municipal protege o preserva y las finalidades que persigue, transformen su destino o su naturaleza o bien lesionen o impidan la realización de dichos valores y el logro de dichas finalidades.

Artículo 48

Procedimiento para la aprobación de proyectos de actuaciones específicas de interés público en suelo no urbanizable

1. Los proyectos de las actuaciones específicas de interés público a que se hace referencia en el artículo 47.4, si no están incluidas en un plan especial urbanístico, han de someterse a información pública por el ayuntamiento, por un plazo de un mes, y han de incluir la siguiente documentación:

a) Una justificación específica de la finalidad del proyecto y de la compatibilidad de la actuación con el planeamiento urbanístico y sectorial.

b) Un estudio de impacto paisajístico.

c) Un estudio arqueológico y un informe del Departamento de Cultura, si la actuación afecta a restos arqueológicos de interés declarado.

d) Un informe del Departamento de Agricultura, Ganadería y Pesca, si el ámbito de actuación no está comprendido en un plan sectorial agrario.

e) Un informe de la administración hidráulica, si la actuación afecta acuíferos clasificados.

f) Los demás informes que exija la legislación sectorial.

2. La aprobación previa de los proyectos a que se hace referencia en el apartado 1 corresponde al ayuntamiento y la aprobación definitiva corresponde a la comisión territorial de urbanismo pertinente, que ha de adoptarla en el plazo de tres meses desde la presentación del expediente completo. El proyecto puede ser denegado, si procede, por los motivos establecidos en los apartados 3 y 4 del artículo 85. En cualquier caso, la resolución debe fijar las medidas correctoras aplicables con el fin de evitar la degradación y la fragmentación de espacios agrarios y todos los condicionantes urbanísticos necesarios, cuyo cumplimiento deberá garantizarse adecuadamente. La evaluación de impacto ambiental se tramita de conformidad con la legislación sectorial específica, cuando es preceptiva.

3. La aprobación definitiva de los proyectos a que se hace referencia en el apartado 1 es requisito para poder tramitar las licencias o autorizaciones municipales relativas a la actuación, que sin embargo pueden ser tramitadas simultáneamente, condicionadas en cualquier caso a la aprobación del proyecto.

Artículo 49

Procedimiento para la aprobación de determinados proyectos de nuevas construcciones en suelo no urbanizable

1. Los proyectos de construcciones a que se hace referencia en el artículo 47.6ª, propias de una actividad agrícola, ganadera, de explotación de recursos naturales o, en general, rústica, han de someterse al procedimiento regulado en el artículo 48 si se superan los umbrales que se establezcan en el planeamiento urbanístico general, referidos a las características de los proyectos, a su ubicación y a su impacto potencial.

2. Los proyectos de nuevas construcciones a que se hace referencia en el artículo 47.6.b, destinadas a vivienda familiar o al alojamiento de trabajadores temporeros, han de someterse en todos los casos al procedimiento regulado en el artículo 48, incluidos los proyectos a que se hace referencia en el apartado 1 que incorporen estos usos. En cualquier caso, los citados usos han de estar directa y justificadamente asociados a la explotación rústica de que se trate, y las construcciones han de constituir un conjunto integrado, adecuado al medio rural.

3. El procedimiento de aprobación de proyectos regulado en el artículo 48 se aplica también a las siguientes actuaciones en suelo no urbanizable:

a) La apertura o recuperación de vías de acceso, caminos y atajos, en el caso en que la recuperación no esté integrada en un proyecto de actuación admitida en esta clase de suelo, tramitado de acuerdo con la legislación sectorial.

b) Las estaciones de suministro de carburantes y de prestación de otros servicios de carretera.

c) Cualquier otra actuación que afecte a restos arqueológicos de interés declarado o a acuíferos clasificados.

Artículo 50

Procedimiento para la aprobación en suelo no urbanizable de proyectos de reconstrucción y rehabilitación de masías y casas rurales y de proyectos de actividades de explotación de recursos naturales

1. En suelo no urbanizable, los proyectos de reconstrucción o rehabilitación de masías y casas rurales y los proyectos de actividades de explotación de recursos naturales han de someterse a información pública por el ayuntamiento, por un plazo de veinte días, y al informe de la comisión territorial de urbanismo competente, que debe emitirse en el plazo de dos meses. La correspondiente licencia sólo se puede otorgar si dicho informe es favorable.

2. El planeamiento urbanístico general o especial ha de identificar en un catálogo específico las masías y casas rurales susceptibles de reconstrucción o de rehabilitación y justificar las razones arquitectónicas, históricas o paisajísticas que determinan su preservación y su recuperación, de acuerdo con lo establecido en el artículo 47.3.

3. La reconstrucción y la rehabilitación del patrimonio arquitectónico rural han de respetar el volumen edificado preexistente y la composición volumétrica original previamente determinados. Si no se alteran las características originales de la edificación, se puede admitir su división horizontal, con las limitaciones que se establezcan en el planeamiento urbanístico y de acuerdo con la normativa reguladora de las condiciones objetivas de habitabilidad.

Artículo 51

Directrices para las licencias de edificación en suelo no urbanizable

1. Los materiales, los sistemas constructivos y la tipología aparentes de las edificaciones en suelo no urbanizable han de ser los propios del ámbito territorial donde estén emplazados.

2. Las licencias municipales para la edificación en suelo no urbanizable han de fijar las condiciones especiales que han de adoptarse, a cargo de los interesados, para la obtención de los suministros necesarios y el logro de los adecuados niveles de saneamiento, con las debidas garantías de seguridad, salubridad y no contaminación. En cualquier caso, se aplica a estas condiciones de edificación lo establecido para las edificaciones en suelo urbano en el artículo 41.3.

Artículo 52

Régimen de uso del suelo urbanizable

1. El régimen de uso del suelo urbanizable no delimitado se ajusta al régimen de utilización, disfrute y disposición establecido en el presente capítulo para el suelo no urbanizable. Los propietarios de suelo urbanizable no delimitado pueden promover su transformación, de acuerdo con lo que se establece en el artículo 33.4.

2. En suelo urbanizable delimitado no es posible autorizar los usos y obras regulados en el artículo 47 para el suelo no urbanizable.

Artículo 53

Régimen de uso provisional del suelo

1. Puede autorizarse dar los usos provisionales al suelo y realizar en el mismo las obras de carácter provisional que no estén expresamente prohibidos en la legislación urbanística o sectorial ni en el planeamiento territorial, urbanístico o sectorial y que no puedan dificultar la ejecución de estos planeamientos, tanto en suelo urbanizable delimitado como en terrenos emplazados en cualquier otra clase de suelo que estén afectados por sistemas urbanísticos generales o locales, en tanto en cuanto no se haya iniciado en el mismo un procedimiento de reparcelación, de ocupación directa o de expropiación.

2. La autorización a que se hace referencia en el apartado 1 en ningún caso da derecho a percibir indemnización.

3. Sólo pueden admitirse como usos provisionales, a efectos de lo establecido en el apartado 1, el almacenamiento o el depósito simples y puros de mercancías o bienes muebles, la prestación de servicios particulares a los ciudadanos, las actividades del sector primario, las actividades comerciales relacionadas con dicho sector y las actividades de ocio, deportivas, recreativas y culturales. No se admiten como usos provisionales los usos residenciales ni los usos industriales.

4. Las obras ejecutadas para usos provisionales citados en el apartado 3 han de ser las mínimas imprescindibles para permitir unas instalaciones fácilmente desmontables, pero no pueden omitir ninguna de las garantías de seguridad establecidas en la legislación sectorial, que han de acreditarse en la memoria justificativa que debe presentarse a tales efectos.

5. Se puede autorizar la utilización provisional de los edificios y las instalaciones que están fuera de ordenación para instalar en ellos oficinas y para desarrollar actividades comerciales, además de los usos admitidos en el apartado 3. Esta autorización se sujeta en todo caso a las determinaciones del presente artículo, con las limitaciones que se señala en el artículo 102.

6. Los terrenos destinados a sistemas urbanísticos generales o locales ya adquiridos por la Administración pública pueden ser utilizados de forma temporal y esporádica, para instalar en los mismos mercados ambulantes o para desarrollar actividades de ocio, deportivas, recreativas, culturales y similares. La autorización de estos usos no supone el incumplimiento de la obligación de destinar los terrenos a las finalidades determinadas por el planeamiento urbanístico.

Artículo 54

Procedimiento para la autorización de usos provisionales del suelo y de obras de carácter provisional

1. La autorización municipal de dar al suelo un uso provisional o de realizar en el mismo obras de carácter provisional requiere previamente la información pública por el ayuntamiento, por un plazo de veinte días, y requiere el previo informe favorable de la comisión territorial de urbanismo correspondiente, que la ha de emitir en el plazo de dos meses. La autorización requiere también la aceptación por los propietarios de hacer cesar los usos y de desmontar o derribar las instalaciones y las obras cuando lo acuerde el ayuntamiento, sin derecho a percibir indemnización de ningún tipo, y puede imponer la constitución de las garantías necesarias para asegurar la reposición del suelo y del espacio al estado anterior a la ejecución de dichos usos y obras.

2. La autorización a que se hace referencia en el apartado 1 adquiere eficacia si se hacen constar en la misma las condiciones en el Registro de la Propiedad, en los supuestos regulados por reglamento.

3. La eficacia de la autorización a que se hace referencia en el apartado 1 queda sometida a la condición resolutoria de que, en todo momento, los compromisos aceptados por los propietarios sean también aceptados expresamente por los gestores o explotadores de los usos, las obras, los edificios o las instalaciones, en virtud de arrendamiento o de cualquier otro negocio jurídico con los propietarios, sin perjuicio de las demás determinaciones que establezca para este caso la legislación aplicable en materia de régimen de suelo y de valoraciones.

Título III

Del planeamiento urbanístico

Capítulo I

Figuras del planeamiento urbanístico

Artículo 55

Tipos de planes de ordenación urbanística

1. La planificación urbanística del territorio se realiza mediante el planeamiento urbanístico general, que está integrado por los planes directores urbanísticos, por los planes de ordenación urbanística municipal y por las normas de planeamiento urbanístico. Los programas de actuación urbanística municipal son también parte del planeamiento urbanístico general y lo complementan.

2. El planeamiento urbanístico general se desarrolla mediante el planeamiento urbanístico derivado, que está integrado por los planes especiales urbanísticos, por los planes de mejora urbana, por los planes parciales urbanísticos y por los planes parciales urbanísticos de delimitación.

3. Los planes especiales urbanísticos que no desarrollan determinaciones del planeamiento urbanístico general han de justificar la necesidad de su aprobación y su compatibilidad con dicho planeamiento. En el caso de los planes de mejora urbana, se aplica lo establecido en el artículo 68.4.

4. El planeamiento urbanístico derivado está supeditado a las determinaciones del planeamiento urbanístico general, de acuerdo con el artículo 13.1, sin perjuicio de las determinaciones que le son propias.

5. La coherencia del planeamiento urbanístico con el planeamiento territorial se rige por el artículo 13.2 y por la legislación de política territorial.

Artículo 56

Planes directores urbanísticos

1. Corresponde a los planes directores urbanísticos, de conformidad con el planeamiento territorial y atendiendo a las exigencias del desarrollo regional, establecer:

a) Las directrices para coordinar la ordenación urbanística de un territorio de ámbito supramunicipal.

b) Determinaciones sobre el desarrollo urbanístico sostenible, la movilidad de personas y mercancías y el transporte público.

c) Medidas de protección del suelo no urbanizable, y los criterios para la estructuración orgánica de dicho suelo.

d) La concreción de las grandes infraestructuras.

e) La programación de políticas supramunicipales de suelo y vivienda, concertadas con los ayuntamientos afectados en el seno de la tramitación regulada en el artículo 81.

2. Los planes directores urbanísticos han de especificar los criterios para su seguimiento y para su modificación o revisión, han de incluir las adecuadas determinaciones para las finalidades que persiguen y han de contener la siguiente documentación:

a) Los estudios justificativos.

b) La memoria.

c) La programación de las actuaciones para su aplicación.

d) Las bases técnicas y económicas para su desarrollo.

e) Los planos de información y ordenación.

f) Las normas que se han de cumplir obligadamente.

3. Los planes directores urbanísticos pueden establecer determinaciones para ser directamente ejecutadas o bien para ser desarrolladas mediante planes especiales urbanísticos que posibiliten el ejercicio de competencias propias de los entes supramunicipales.

4. El planeamiento que resulte afectado por las determinaciones de un plan director urbanístico ha de adaptarse a éste en los plazos que en el mismo se establezcan, sin perjuicio de la entrada en vigor inmediata del plan director y exceptuando las disposiciones transitorias que incluya.

Artículo 57

Planes de ordenación urbanística municipal

1. Los planes de ordenación urbanística municipal son el instrumento de ordenación urbanística integral del territorio y pueden comprender un término municipal o más.

2. Corresponde a los planes de ordenación urbanística municipal, como mínimo:

a) Clasificar el suelo, para el establecimiento del correspondiente régimen jurídico.

b) Definir el modelo de implantación urbana y las determinaciones para el desarrollo urbanístico, de acuerdo con lo establecido en el artículo 3.

c) Definir la estructura general que debe adoptarse para la ordenación urbanística del territorio y establecer las pautas para su desarrollo.

d) Determinar las circunstancias que pueden producir su modificación o revisión.

3. Los planes de ordenación urbanística municipal han de reservar para la construcción de viviendas de protección pública, con carácter general, como mínimo, el suelo correspondiente al 20% del techo que se califique para el uso residencial de nueva implantación, tanto en suelo urbano como en suelo urbanizable. Sin embargo, las comisiones territoriales de urbanismo, a propuesta municipal, pueden disminuir esta reserva en los sectores con densidades inferiores a veinticinco viviendas por hectárea que, por su tipología, no sean aptas para la construcción de viviendas protegidas.

Artículo 58

Determinaciones de los planes de ordenación urbanística municipal

1. Los planes de ordenación urbanística municipal, en aplicación de lo establecido en el artículo 57:

a) Clasifican el territorio en las clases de suelo definidas por la presente Ley y en los ámbitos o superficies que resulten necesarios en función de los objetivos de desarrollo y de la complexidad urbanística del municipio.

b) Establecen las determinaciones que corresponden a cada clase de suelo para conseguir la plena efectividad del respectivo régimen.

c) Desarrollan para cada clase de suelo la estructura general y el modelo del territorio, que ha de adecuarse a las determinaciones de los artículos 3 y 9.

d) Determinan los indicadores de crecimiento, población, recursos y desarrollo económico y social del sistema urbano que deban considerarse para decidir la oportunidad y la conveniencia de cada actuación, de acuerdo con los intereses públicos derivados del imperativo de utilización racional del territorio.

e) Incorporan previsiones sobre la disponibilidad de los recursos hídricos y energéticos.

f) Definen el sistema general de espacios libres públicos, que ha de responder, como mínimo, a la proporción de 5 m2 por cada 25 m2 de techo admitido por el planeamiento urbanístico para uso residencial.

2. En suelo urbano, los planes de ordenación urbanística municipal:

a) Aplican las técnicas de calificación o zonificación del suelo y de reserva o afectación de éste para sistemas urbanísticos generales y locales, respetando en todo caso la proporción adecuada a las necesidades de la población.

b) Asignan usos detallados para cada zona.

c) Regulan los parámetros y los criterios de armonización formal y compositiva de las edificaciones.

d) Determinan los valores arquitectónicos, paisajísticos y medioambientales que deben ser protegidos en ellos.

e) Regulan el uso del subsuelo, de acuerdo con el artículo 39, para hacer factibles la prestación de los servicios y la implantación de las infraestructuras necesarias para la colectividad, respetando en todo caso los aprovechamientos privados que sean compatibles con éstos.

3. En suelo urbano consolidado, y en los ámbitos del suelo urbano no consolidado para los cuales delimiten polígonos de actuación, los planes de ordenación urbanística municipal:

a) Detallan la ordenación urbanística del suelo, fijan los parámetros urbanísticos necesarios para el otorgamiento de licencias de edificación y señalan las alineaciones y las rasantes. Por lo que respecta a la ordenación de volúmenes, se puede prever de forma alternativa y concretar, o bien mediante la reparcelación o bien en el momento del otorgamiento de licencias de edificación.

b) Precisan las características y el trazado de las obras de urbanización básicas, evalúan su coste y dividen su ejecución en etapas, con el suficiente nivel de detalle para permitir su ejecución inmediata, más unos criterios y un presupuesto orientativo de las demás obras y gastos de urbanización, sin perjuicio de la concreción que hagan los proyectos de urbanización complementarios. Las obras de urbanización básicas comprenden las relativas al saneamiento, la compactación y la nivelación de terrenos destinados a viales, incluido el paso de peatones, y las redes de suministro y distribución de agua, energía eléctrica y de conexión a las redes de telecomunicaciones.

4. En los ámbitos del suelo urbano no consolidado para los cuales delimiten sectores sujetos a un plan de mejora urbana, los planes de ordenación urbanística municipal fijan los índices de edificabilidad bruta, las densidades y los usos principales y compatibles.

5. En suelo urbano consolidado, los planes de ordenación urbanística municipal establecen los elementos de urbanización que es necesario completar o terminar para que los terrenos adquieran la condición de solar.

6. En suelo urbanizable delimitado, los planes de ordenación urbanística municipal concretan la delimitación de los sectores y, para cada uno de ellos, los índices de edificabilidad bruta, la densidad máxima, que en ningún caso puede superar las cien viviendas por hectárea, y los usos principales y compatibles.

7. En suelo urbanizable no delimitado, los planes de ordenación urbanística municipal establecen:

a) Las magnitudes máximas o mínimas de las actuaciones urbanísticas permitidas, en función de los diferentes usos.

b) Las intensidades máximas de los usos urbanísticos.

c) Las conexiones con las infraestructuras exteriores.

d) Los niveles o porcentajes de suelo de cesión obligatoria y gratuita.

8. En suelo no urbanizable, los planes de ordenación urbanística municipal:

a) Regulan cada una de las calificaciones posibles, en coherencia con el nivel de conservación y protección pretendidos.

b) Regulan los parámetros básicos de las edificaciones admisibles.

c) Establecen los umbrales a los que se refiere el artículo 49.1.

d) Contienen, si procede, el catálogo al cual se refiere el artículo 50.2.

Artículo 59

Documentación de los planes de ordenación urbanística municipal

1. Los planes de ordenación urbanística municipal se formalizan, exceptuando lo establecido en el apartado 2, mediante los siguientes documentos:

a) La memoria descriptiva y justificativa del plan, con los estudios complementarios correspondientes.

b) Los planos de información y ordenación urbanística del territorio y de trazado de las redes básicas de abastecimiento de agua, de suministro de gas y energía eléctrica, de comunicaciones, de telecomunicaciones y de saneamiento y las correspondientes a los demás servicios establecidos en el plan.

c) Las normas urbanísticas.

d) El catálogo de bienes a proteger, de acuerdo con el artículo 69.

e) La agenda y la evaluación económica y financiera de las actuaciones a desarrollar.

f) La documentación medioambiental adecuada y, como mínimo, el informe medioambiental.

g) El programa de actuación urbanística municipal, si procede.

2. En caso de que la escasa complejidad urbanística de un municipio sólo exija distinguir entre suelo urbano y suelo no urbanizable, la documentación mínima de los planes de ordenación urbanística municipal ha de consistir en la memoria, los planos de información y delimitación del suelo urbano y no urbanizable, las normas urbanísticas básicas, alineaciones y rasantes y el info