Sea notorio a todos los ciudadanos que el Parlamento de Cataluña ha aprobado y yo, en nombre del Rey y de acuerdo con lo que establece el artículo 33.2 del Estatuto de autonomía de Cataluña, promulgo la siguiente Ley 5/2006, de 10 de mayo, del libro quinto del Código Civil de Cataluña, relativo a los derechos reales.

Preámbulo

Finalidad

El derecho civil tiene un papel clave en la configuración de Cataluña como sociedad moderna porque permite adaptar el marco jurídico a la realidad de hoy y satisfacer las necesidades cotidianas de los ciudadanos, que, de acuerdo con aquel, pueden ejercer plenamente su libertad en el ámbito privado. Es por ello que tiene, además, una significación especial como elemento de identificación nacional y como instrumento de cohesión social.

La recuperación de las instituciones políticas operada en el año 1980 por el Estatuto de autonomía ha permitido que, en un cuarto de siglo, el Parlamento de Cataluña haya realizado una tarea legislativa intensa, en un proceso de modernización del derecho civil tradicional que ha sido ampliamente participativo, progresivo y constante, lo cual lo ha dotado de la solidez que era precisa para superar las interpretaciones restrictivas de las competencias exclusivas que correspondían a la Generalidad en materia de conservación, modificación y desarrollo del derecho civil catalán.

Este proceso, iniciado con la Ley 13/1984, de 20 de marzo, de reforma de la Compilación del derecho civil de 1960, ha continuado a lo largo de varias legislaturas. Los hitos más relevantes han sido la aprobación del Código de sucesiones, por la Ley 40/1991, de 30 de diciembre; del Código de familia, por la Ley 9/1998, y de la Ley 10/1998, de uniones estables de pareja, ambas de 15 de julio, y de la Ley 29/2002, de 30 de diciembre, primera ley del Código civil de Cataluña, la cual establece su estructura y elaboración en forma de código abierto, que es preciso construir a partir de un proceso continuado y que en el futuro puede adaptarse de forma flexible a las necesidades sociales y a los avances de la ciencia jurídica de cada momento.

La finalidad de la presente ley es aprobar el libro quinto del Código civil de Cataluña, relativo a los derechos reales, como un paso más en la construcción del nuevo sistema jurídico privado catalán y en su proceso codificador.

Los principios

El presente código aporta una regulación nueva, propia de Cataluña, de instituciones fundamentales en el derecho de cosas, como son la posesión, la propiedad y las situaciones de comunidad, especialmente la llamada propiedad horizontal, e introduce la regulación de los derechos de vuelo y de hipoteca.

Por otra parte, refunde y modifica parcialmente la legislación aprobada por el Parlamento en materia de derecho de cosas y le da unidad interna. Esta legislación comprende un total de seis leyes, desde la Ley 6/1990, de 16 de marzo, de los censos, hasta la Ley 19/2002, de 5 de julio, de derechos reales de garantía.

La regulación del libro quinto, a pesar de que mantiene, actualizadas profundamente, instituciones tradicionales en el derecho catalán, algunas de ascendencia romana, como son el usufructo y sus diminutivos o las servidumbres, y otras de origen medieval, como son los derechos de censo o la medianería, pone el acento en los aspectos más innovadores, como son una regulación breve y ordenada del hecho posesorio y de sus consecuencias jurídicas, una regulación de los límites y limitaciones de la propiedad conforme a la cultura jurídica actual, la regulación de la propiedad horizontal como instrumento que facilita el acceso al derecho fundamental a la vivienda o la regulación de los derechos de superficie, de vuelo o de opción.

El presente código parte de los principios básicos de libertad civil, que se manifiesta dejando a la autonomía de la voluntad un campo muy amplio de actuación en la constitución y configuración de los derechos reales limitados y de las situaciones de comunidad, en la limitación de los derechos de tanteo y retracto legales a los casos indispensables y en el establecimiento de una regulación de los derechos reales limitados que casi siempre es subsidiaria del pacto entre las partes; de protección de los consumidores y, en general, de las personas en situación de necesidad, que se manifiesta sobre todo en la normativa de la propiedad horizontal y en todo lo que tiene relación con la regulación de los edificios con una pluralidad de viviendas; de la buena fe, que se presume siempre y que se manifiesta en la regulación de la posesión, de los títulos de adquisición y de la accesión y, en general, en el hecho de que nunca se otorga protección jurídica a quien actúa de mala fe; de promoción de la seguridad jurídica preventiva, que se manifiesta en la utilización equilibrada de los instrumentos notariales y de los registros públicos en los supuestos en que el interés público y la trascendencia de los intereses de terceros hace aconsejable su uso; y de la función social de la propiedad, que se manifiesta en la regulación con carácter general de las restricciones al derecho de propiedad y de las relaciones de vecindad y en la superación del principio de unanimidad en la gestión de las situaciones de comunidad.

Finalmente, el presente código tiene muy presente que sus disposiciones tienen carácter de derecho común en Cataluña. Por ello, cuando es pertinente, subraya su profunda imbricación con la normativa, a menudo calificada de administrativa, que configura la propiedad moderna, tan imbuida de su función social, como es el caso de las normas urbanísticas o de vivienda, agrarias, forestales y medioambientales, y del patrimonio cultural.

III

La estructura y el contenido

La presente ley, con un solo artículo, aprueba el libro quinto del Código civil de Cataluña, relativo a los derechos reales, y contiene veinte disposiciones transitorias, una disposición derogatoria y una disposición final.

El libro quinto está formado por 382 artículos. De acuerdo con la Primera ley del Código civil, el libro quinto se distribuye en títulos, concretamente en seis, que establecen unas disposiciones generales sobre los bienes (título I) y regulan la posesión (título II), la adquisición y extinción de los derechos reales (título III), el derecho de propiedad (título IV), las situaciones de comunidad (título V) y los derechos reales limitados (título VI). Cada uno de los títulos, excepto el primero, se divide en capítulos, veinticinco en total, y estos en secciones y subsecciones.

El título I está configurado por algunos artículos, de carácter introductorio y general, sobre el régimen jurídico de los bienes, cuyo concepto se toma en un sentido amplio, de modo que incluye los derechos y, de acuerdo con la tradición jurídica catalana más reciente, establece que los animales no tienen la consideración de cosas y están bajo la protección de las leyes.

El título II contiene la regulación de la posesión, considerada como un mecanismo primario de publicidad de derechos que el presente código protege para preservar la paz civil partiendo de la base de que la posesión debe tener como efecto principal el derecho a continuar poseyendo. También regula los criterios de liquidación de la situación posesoria, para el caso en que los poseedores que tienen su posesión efectiva la pierdan a favor de otras personas que demuestren que tienen un mejor derecho. Finalmente, configura la adquisición de buena fe de bienes muebles como mecanismo transmisor del derecho sobre el bien poseído.

El título III regula la adquisición y extinción del derecho real. Regula la tradición en concordancia con los títulos de adquisición, configurando el sistema transmisor-adquisitivo de acuerdo con la teoría del título y del modo vigente tradicionalmente en el ordenamiento jurídico catalán. También regula la donación, a la que reconoce la consideración de título de adquisición, junto con la sucesión, el contrato, la ocupación, la accesión y la usucapión. A pesar de ello, las donaciones por razón de matrimonio o entre cónyuges y las donaciones por causa de muerte se mantienen, por ahora, en el Código de familia y en el Código de sucesiones. En cuanto a la usucapión, este título reduce los plazos de la posesión para usucapir a tres años para los bienes muebles y a veinte para los inmuebles y regula su interrupción y suspensión.

En este mismo título, el capítulo II regula la extinción de los derechos reales con carácter general por causa de pérdida total y sobrevenida del bien, de consolidación y de renuncia.

El título IV establece una regulación general del derecho de propiedad que, cuando es adquirida legalmente, otorga a sus titulares el derecho a usar de forma plena y exclusiva los bienes que constituyen su objeto y a disfrutar y disponer de ellos, pero siempre de acuerdo con su función social y dentro de los límites y con las restricciones establecidas por las leyes.

Asimismo, el título IV regula los títulos adquisitivos exclusivos del derecho de propiedad, con una simplificación notable del texto de la Ley 25/2001, de 31 de diciembre, de la accesión y la ocupación, y el título exclusivo de pérdida de este derecho, es decir, el abandono. También establece la normativa civil de la acción reivindicatoria, como exponente de la protección del derecho en caso de expolio, y de las acciones negatorias, de cierre de fincas y de delimitación y amojonamiento, como acciones relativas a la facultad de exclusión.

Finalmente, el capítulo V regula las restricciones del ejercicio del derecho de propiedad de acuerdo con su función social. Cuando las establecen las leyes, constituyen los límites del derecho de propiedad si son en interés de la comunidad y constituyen sus limitaciones si son en interés de particulares indeterminados, normalmente los vecinos, incluidos en este caso los copropietarios de los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal. En ambos casos las restricciones afectan a la disponibilidad o al ejercicio del derecho, no necesitan un acto expreso de constitución y no otorgan derecho a indemnización. En cambio, las restricciones establecidas por la autonomía de la voluntad en interés privado constituyen los derechos reales limitados y se rigen por la autonomía de la voluntad. Dado que los límites se regulan por remisión a leyes especiales, a las situaciones de comunidad especiales y a los derechos reales limitados, el capítulo VI de este título regula las relaciones de contigüidad, el estado de necesidad y las inmisiones, con las actualizaciones y simplificaciones sobre la Ley 13/1990, de 8 de julio, de la acción negatoria, las inmisiones, las servidumbres y las relaciones de vecindad, que la doctrina y la práctica jurídica han hecho aconsejables.

El título V regula las llamadas situaciones de comunidad, tanto con relación a la comunidad ordinaria, es decir, el condominio indiviso de raíz romana, respecto al cual se establecen algunas novedades, sobre todo en materia de división de la comunidad de bienes, como con relación a las situaciones que resultan del régimen jurídico voluntario de la propiedad horizontal.

Esta regulación es, precisamente, una de las novedades de más trascendencia social del Código, dado que la propiedad horizontal ha permitido, en los últimos cincuenta años, una extraordinaria generalización del derecho de propiedad, hasta el punto de convertirse en uno de los instrumentos jurídicos fundamentales que garantizan el acceso de los ciudadanos a la propiedad de la vivienda. La regulación, que parte de la base de la existencia de un inmueble unitario en el que concurren más de un titular y que está compuesto simultáneamente de bienes privativos y bienes comunes relacionados entre ellos de modo inseparable por la cuota o el coeficiente, adopta, actualizándolo, el modelo de la Compilación del derecho civil de 1960, vigente en el momento de la aprobación de la presente ley, pero introduce varias mejoras, entre las cuales la sistemática no es la menos trascendente. Así, el capítulo III, que regula la propiedad horizontal, se distribuye en cuatro secciones. La primera contiene las disposiciones generales, con la configuración de la comunidad, el título de constitución, en cuya regulación se garantizan al máximo los derechos de los futuros adquirentes de pisos o locales, y el funcionamiento de la junta de propietarios, detallado, claro y adaptado a las necesidades que la experiencia de los años y la evolución de la legislación hacían imprescindibles, entre las que destaca la limitación del principio de unanimidad a casos muy puntuales. Las secciones segunda y tercera regulan la propiedad horizontal simple y la compleja, esta última adecuada a los conjuntos inmobiliarios con varios edificios pero con zonas comunitarias, como son piscinas o zonas de recreo. Es preciso destacar también la regulación de las zonas comunes de uso privativo y de los elementos privativos de uso común, el establecimiento de la acción de cesación sobre determinadas actividades y la exclusión de los derechos de tanteo y retracto para los locales con garajes y otros usos similares. La sección cuarta regula la propiedad horizontal por parcelas y, de acuerdo con la práctica jurídica, extiende los principios de la normativa a las mal llamadas urbanizaciones privadas.

El capítulo IV contiene una regulación de la comunidad especial por turnos, que es diferente de la regulación de los turnos de apartamentos para vacaciones que rige la Directiva 94/47/CE, de 26 de octubre, y que es compatible con la misma, porque este capítulo se limita a bienes unitarios y excluye de forma expresa la aplicación a los supuestos a que se refiere la normativa europea. El título se cierra con la regulación de la medianería.

El título VI, el más extenso del libro con mucha diferencia, regula los derechos reales limitados de usufructo, uso y habitación; de aprovechamiento parcial, superficie, censo enfitéutico y vitalicio, servidumbre, vuelo, opción, tanteo y retracto, incluidos los retractos legales de colindantes y el gentilicio del Valle de Arán conocido como tornería; los derechos de retención, prenda y anticresis, y, finalmente, algunas especialidades del derecho de hipoteca resultantes de las especificidades del derecho catalán.

Los derechos de usufructo, uso y habitación se regulan de acuerdo con la Ley 13/2000, de 20 de noviembre, de regulación de los derechos de usufructo, uso y habitación, a pesar de que se introducen mejoras de técnica jurídica, se introduce el usufructo de propietario y se modifica el régimen del usufructo de participaciones en fondos de inversión y en otros instrumentos de inversión colectiva para adecuarlos a la realidad de un mercado que no siempre produce incrementos de valor. La regulación de los derechos de aprovechamiento parcial, auténtico cajón de sastre de aprovechamientos diversos que pueden ser útiles para promover la conservación de los bosques y de los espacios naturales mediante una explotación racional, agrupa las antiguas servidumbres personales. El derecho de superficie se regula de acuerdo con la Ley 22/2001, de 31 de diciembre, de regulación de los derechos de superficie, de servidumbre y de adquisición voluntaria o preferente, aunque se establece la necesidad de la escritura pública para su constitución y se subraya que, al extinguirse, las construcciones o plantaciones revierten en los titulares del suelo.

Los derechos de censo, enfitéutico y vitalicio se regulan siguiendo la Ley 6/1990, en la que se introduce una norma de procedimiento para la reclamación de las pensiones, se armonizan los plazos y se fija de una forma más comprensible el valor de la redención. Las servidumbres se regulan de acuerdo con la Ley 22/2001, sin otras modificaciones que las sistemáticas y las necesarias para la armonización del texto en el Código, mientras que la regulación del derecho de vuelo, como derecho real sobre un edificio o un solar edificado ajeno que atribuye a quienes son sus titulares la facultad de construir una planta o más, encima o debajo del inmueble gravado, y de hacer suya la propiedad de las nuevas construcciones, es nueva y tiene por objetivo delimitar con claridad la distinción entre los derechos de superficie, que comportan la propiedad separada de forma temporal, y este, que es un instrumento para facilitar la construcción de plantas o edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal y comporta una división definitiva de la propiedad.

La regulación de los derechos de adquisición introduce modificaciones técnicas y sistemáticas a la de la Ley 22/2001, con el objetivo de dar respuesta a algunas cuestiones que esta dejaba abiertas tanto con relación a la conservación y pérdida del objeto sobre el que recae la adquisición como con relación a la cancelación de cargas constituidas entre la constitución y el ejercicio del derecho de opción. El capítulo VIII también incorpora los derechos de retracto de colindantes, al que solo tienen derecho los propietarios colindantes de fincas de superficie inferior a la unidad mínima de cultivo que tengan la consideración de cultivador directo y personal, y el de la tornería, exclusivo y propio del territorio del Valle de Arán, que solo se aplica a fincas rústicas y casas solariegas.

Finalmente, la regulación de los derechos reales de garantía del capítulo IX se hace siguiendo la Ley 19/2002, aunque se simplifica la normativa concerniente al derecho de retención, e introduciendo la regulación de la hipoteca para supuestos específicos del derecho catalán a los que la legislación hipotecaria no daba hasta ahora la solución adecuada, como es el caso de los bienes sometidos a fideicomisos, de la hipoteca en garantía de pensiones compensatorias derivadas de sentencias de separación o divorcio y de pensiones por alimentos, o de la subrogación en el pago de la pensión periódica o censal en caso de finca hipotecada en garantía de este.

Las disposiciones transitorias de la presente ley establecen el régimen de las usucapiones iniciadas antes de la entrada en vigor del libro quinto del Código; la subsistencia de la acción negatoria nacida y no ejercida antes; la adaptación de las propiedades horizontales constituidas antes, incluidas las urbanizaciones, que se hace de la manera menos formalista y costosa posible, y el régimen de los derechos reales limitados anteriores a su entrada en vigor. Se mantienen, también, normativas transitorias para los censos y las rabasses mortes constituidas antes de la entrada en vigor de la Ley 6/1990 y de la Ley 22/2001, bien entendido que las normas que establecían estas leyes para facilitar la extinción y redención de estos derechos son su activo práctico principal.

Igualmente, la presente ley contiene una disposición derogatoria y una disposición final. La primera deroga varias leyes y la segunda establece la entrada en vigor de la presente ley.

Artículo único

Aprobación del libro quinto del Código civil de Cataluña

Se aprueba el libro quinto del Código civil de Cataluña, con el siguiente contenido:

Título I

De los bienes

Artículo 511-1

Bienes

1. Se consideran bienes las cosas y los derechos patrimoniales.

2. Se consideran cosas los objetos corporales susceptibles de apropiación, así como las energías, en la medida en que lo permita su naturaleza.

3. Los animales, que no se consideran cosas, están bajo la protección especial de las leyes. Solo se les aplican las reglas de los bienes en lo que permite su naturaleza.

Artículo 511-2

Bienes inmuebles y muebles

1. Los bienes, por su naturaleza o por su destino, pueden ser inmuebles o muebles.

2. Se consideran bienes inmuebles:

a) El suelo, las construcciones y las obras permanentes.

b) El agua, los vegetales y los minerales, mientras no sean separados o extraídos del suelo.

c) Los bienes muebles incorporados de forma fija a un bien inmueble del que no pueden ser separados sin que se deterioren.

d) Los derechos reales y concesiones administrativas que recaen sobre bienes inmuebles, puertos y refugios náuticos, así como los derechos de aprovechamiento urbanístico.

3. Se consideran bienes muebles las cosas que pueden transportarse y los demás bienes que las leyes no califican expresamente como inmuebles.

Artículo 511-3

Frutos

1. Los frutos de una cosa son sus productos y los demás rendimientos que se obtienen de la misma de acuerdo con su destino.

2. Los frutos de un derecho son los rendimientos que se obtienen del mismo de acuerdo con su destino y los que produce en virtud de una relación jurídica.

Título II

De la posesión

Capítulo I

Adquisición y extinción

Artículo 521-1

Concepto

1. La posesión es el poder de hecho sobre una cosa o un derecho, ejercido por una persona, como titular, o por medio de otra persona.

2. El ejercicio de un poder de hecho sobre una cosa o un derecho sin la voluntad aparente externa de actuar como titular del derecho o la tenencia con la tolerancia de los titulares son supuestos de detentación, la cual solo produce los efectos que para cada caso concreto establecen las leyes.

Artículo 521-2

Adquisición de la posesión

1. La posesión se adquiere:

a) Cuando los poseedores sujetan la cosa o el derecho al ámbito de su poder.

b) Cuando la cosa o el derecho ha sido puesto a disposición de los nuevos poseedores, según se deduce de la relación jurídica existente entre los antiguos y los nuevos posesores.

2. La posesión no puede ser clandestina. Tampoco puede adquirirse nunca con violencia mientras los poseedores anteriores se opongan.

Artículo 521-3

Capacidad

1. Todas las personas con capacidad natural pueden adquirir la posesión.

2. Las personas menores y las incapacitadas pueden ejercer las facultades propias de la posesión con la asistencia de sus representantes legales.

Artículo 521-4

Pluralidad de posesiones

1. Diferentes personas pueden poseer un mismo bien si los conceptos posesorios son compatibles.

2. Si dos o más personas pretenden la posesión y los conceptos posesorios no son compatibles, se prefiere a la persona que tiene la posesión en el momento de la pretensión; si existen dos o más poseedores, al más antiguo; si las fechas de las posesiones coinciden, a quien presente un título, y si todas estas condiciones son iguales, el objeto de la posesión se deposita judicialmente mientras se decide la posesión o propiedad de acuerdo con lo establecido por las leyes.

Artículo 521-5

Coposesión

En caso de división de un bien en situación de comunidad, se considera que cada cotitular ha poseído de forma exclusiva, durante el tiempo que ha durado la indivisión, la parte que le ha correspondido en la adjudicación.

Artículo 521-6

Continuidad en la posesión

1. Se presume que los poseedores han poseído un bien de forma continuada desde que adquirieron su posesión y que pueden unir su posesión a la de sus causantes.

2. Se presume que los poseedores mantienen el mismo concepto posesorio que tenían cuando adquirieron la posesión.

3. Se entiende que la posesión es continuada aunque su ejercicio esté impedido o interrumpido temporalmente, sin perjuicio de lo establecido por el artículo 521-8.e.

Artículo 521-7

Posesión de buena y mala fe

1. La buena fe en la posesión es la creencia justificable de la titularidad del derecho. En caso contrario, la posesión es de mala fe.

2. La buena fe se presume siempre.

3. Los efectos de la buena fe cesan a partir del momento en que los poseedores saben, o pueden saber razonablemente, que no tienen derecho a poseer.

Artículo 521-8

Finalización de la posesión

La posesión se pierde por las siguientes causas:

a) La cesión voluntaria de los bienes que son objeto de la misma a otra persona, en un concepto incompatible con la posesión de la persona que hace la cesión.

b) El abandono.

c) La pérdida o destrucción total.

d) El hecho de quedar fuera del tráfico jurídico.

e) La posesión por otra persona, incluso adquirida contra la voluntad de los anteriores poseedores, si la nueva posesión dura más de un año.

Capítulo II

Efectos

Artículo 522-1

Presunción de titularidad

1. Se presume que los poseedores son titulares del derecho en cuyo concepto poseen el bien.

2. La presunción de titularidad decae cuando la cosa o el derecho poseídos están inscritos en el Registro de la Propiedad o, si procede, en el Registro de Bienes Muebles a favor de otra persona, salvo que los poseedores de los que se presume la titularidad opongan otro título que justifique su posesión.

Artículo 522-2

Liquidación de la situación posesoria

Si los poseedores pierden la posesión a favor de otra persona que tiene un mejor derecho a poseer, por cualquier causa, la liquidación de la situación posesoria se ajusta a lo establecido por los artículos del 522-3 al 522-5, salvo pacto o disposición en contrario.

Artículo 522-3

Frutos

1. Los poseedores de buena fe hacen suyos los frutos y deben asumir los gastos originados para producirlos. Quien tiene un mejor derecho a poseer puede hacer suyos los frutos pendientes, pero debe pagar los gastos originados para producirlos.

2. Los poseedores de mala fe deben restituir los frutos que se han producido a partir del día en que se inició la posesión de mala fe o bien su valor, pero tienen derecho al resarcimiento por los gastos necesarios que han hecho para obtenerlos, sin perjuicio de la indemnización por daños que, si procede, corresponde a quien tiene un mejor derecho a poseer.

Artículo 522-4

Gastos útiles

1. Quien tiene un mejor derecho a poseer debe pagar los gastos extraordinarios de conservación hechos en el bien tanto por los poseedores de buena fe como por los de mala fe.

2. Quien tiene un mejor derecho a poseer debe pagar los gastos útiles hechos en el bien por los poseedores de buena fe si las mejoras o el aumento de valor que han originado subsisten en el momento de la liquidación.

3. Los poseedores, tanto de buena como de mala fe, pueden optar por retirar las mejoras hechas siempre que no se deteriore el objeto sobre el que recaen. Sin embargo, en el caso de los poseedores de mala fe, quien tiene un mejor derecho a poseer puede hacer suyas las mejoras pagando su valor.

Artículo 522-5

Deterioro o pérdida

1. Los poseedores de buena fe no responden del deterioro o pérdida de la cosa o el derecho poseídos, salvo que hayan actuado con negligencia o dolo desde el momento en que se les ha notificado la reclamación basada en la posible existencia de un mejor derecho a poseer.

2. Los poseedores de mala fe responden siempre del deterioro o pérdida de la cosa o el derecho poseídos a partir del momento en que se notifica la reclamación a que se refiere el apartado 1, incluso en el caso de que dicho deterioro o dicha pérdida ocurran de forma fortuita si ha atrasado maliciosamente la entrega de la cosa a los poseedores legítimos.

Artículo 522-6

Posesión y usucapión

La posesión de acuerdo con los requisitos establecidos por el artículo 531-24 permite la usucapión del derecho de propiedad o de los demás derechos reales posesorios.

Artículo 522-7

Protección

1. Los poseedores y detentadores tienen pretensión para retener y recuperar su posesión contra cualesquiera perturbaciones o usurpaciones, de acuerdo con lo establecido por la legislación procesal.

2. Los poseedores pueden recuperar, por medio de la acción publiciana, la posesión de la cosa o el derecho ante los poseedores sin derecho o de peor derecho. Quien adquiere por usucapión debe probar que tiene mejor derecho a poseer, debe dirigir la acción contra los poseedores que tienen la posesión efectiva y debe identificar la cosa o el derecho objeto de la posesión.

Artículo 522-8

Adquisición de buena fe de bienes muebles

1. La adquisición de la posesión de un bien mueble de buena fe y a título oneroso comporta la adquisición del derecho en que se basa el concepto posesorio, aunque los poseedores anteriores no tuviesen poder de disposición suficiente sobre el bien o el derecho.

2. Los adquirentes deben facilitar a los propietarios iniciales, si se lo requieren fehacientemente, los datos que tengan para identificar a las personas que les transmitieron el bien. En caso contrario, responden de la indemnización por los daños y perjuicios que les hayan ocasionado.

3. Los propietarios de un bien mueble perdido, hurtado, robado o apropiado indebidamente pueden reivindicarlo de los poseedores que tienen su posesión efectiva, salvo que estos la hayan adquirido de buena fe y a título oneroso en subasta pública o en un establecimiento dedicado a la venta de objetos similares a dicho bien y establecido legalmente.

Título III

De la adquisición, transmisión y extinción del derecho real

Capítulo I

Adquisición

Sección 1ª

Disposición general

Artículo 531-1

Sistema de adquisición

Para transmitir y adquirir bienes, es preciso, además del título de adquisición, la realización, si procede, de la tradición o los actos o las formalidades establecidas por las leyes.

Sección 2ª

Tradición

Artículo 531-2

Concepto

La tradición consiste en la entrega de la posesión de un bien por los antiguos poseedores a los nuevos.

Artículo 531-3 Fundamento de la tradición

La tradición, realizada como consecuencia de determinados contratos, comporta la transmisión y adquisición de la propiedad y de los demás derechos reales posesorios.

Artículo 531-4

Clases de tradición

1. La tradición de un bien se produce cuando es entregado a los adquirentes y estos toman posesión del mismo con el acuerdo de los transmitentes.

2. El poder y la posesión de un bien se entregan, además de lo establecido por el apartado 1, por:

a) El otorgamiento de la escritura pública correspondiente, si del mismo documento no resulta otra cosa.

b) El pacto en que los transmitentes declaran que apartan de su poder y posesión el bien y lo transfieren a los adquirentes, facultándolos para que lo tomen y se constituyan en el ínterin en los poseedores en su nombre.

c) La entrega de las llaves del lugar donde están almacenados o guardados los bienes muebles a los adquirentes.

d) El acuerdo entre los transmitentes y los adquirentes cuando el bien mueble objeto de disposición no puede trasladarse al poder y a la posesión de los adquirentes.

e) La expresión en el contrato del hecho de que los adquirentes ya tenían el bien en su poder por otro título.

Artículo 531-5

Tradición de los bienes incorporales

La tradición de los bienes incorporales se produce por la entrega de los títulos, por la tradición instrumental o por el uso que hacen los adquirentes con consentimiento de los transmitentes.

Artículo 531-6

Gastos

Los gastos de entrega del bien transmitido corren a cargo de los transmitentes. Los gastos del otorgamiento de la escritura y de la expedición de primera copia y los demás gastos posteriores a la transmisión corren a cargo de los adquirentes, salvo que una disposición especial o un pacto establezcan lo contrario.

Sección 3ª

Donación

Artículo 531-7

Concepto

La donación es el acto por el que los donantes disponen a título gratuito de un bien a favor de los donatarios, los cuales lo adquieren si lo aceptan en vida de aquellos.

Artículo 531-8

Irrevocabilidad

1. La donación es irrevocable desde el momento en que los donantes conocen la aceptación de los donatarios o, en caso de donación verbal de bienes muebles, desde la entrega del bien si se realiza en el momento de la expresión verbal de la donación, sin perjuicio de las causas a que se refiere el artículo 531-15.1

2. Los donantes no pueden revocar las donaciones motivadas por colectas públicas o benéficas a partir del momento en que manifiestan públicamente su voluntad de dar.

Artículo 531-9

Modalidades

1. Las donaciones pueden ser entre vivos o por causa de muerte.

2. Son donaciones entre vivos las que los donantes realizan sin considerar el hecho de su muerte.

3. Son donaciones por causa de muerte las que los donantes realizan considerando su propia muerte. El aplazamiento de la entrega del bien dado hasta el momento de la muerte de los donantes o la reserva a su favor del usufructo vitalicio no confiere a la donación el carácter de donación por causa de muerte.

4. Las donaciones por razón de matrimonio y entre cónyuges y las donaciones por causa de muerte se rigen, respectivamente, por las disposiciones del Código de familia y del Código de sucesiones por causa de muerte.

Artículo 531-10

Capacidad de los donantes

Puede dar quien tiene capacidad de obrar suficiente para disponer del objeto dado y poder de disposición sobre este.

Artículo 531-11

Objeto

1. Se pueden dar un bien cierto y determinado o más de uno.

2. La donación de una universalidad de cosas, empresas y otros conjuntos unitarios de bienes o agregados de bienes se hace extensiva a todos los elementos que están integrados o adscritos a los mismos.

Artículo 531-12

Forma

1. Las donaciones de bienes inmuebles solo son válidas si los donantes las hacen y los donatarios las aceptan en escritura pública. La aceptación realizada en escritura posterior o por medio de una diligencia de adhesión debe notificarse de forma auténtica a los donantes.

2. Las donaciones de bienes muebles deben realizarse por escrito. Las donaciones verbales solo son válidas si simultáneamente se entrega el bien dado. Se exceptúan las donaciones que se realizan con motivo de colectas públicas de carácter benéfico, en las cuales la entrega del bien puede diferirse.

Artículo 531-13

Saneamiento

1. Los donantes no responden de la evicción ni de los vicios ocultos de los bienes dados.

2. A pesar de lo establecido por el apartado 1, los donantes, si entregan el bien sabiendo que es ajeno o conociendo sus vicios o defectos ocultos, deben indemnizar a los donatarios de buena fe por los perjuicios sufridos.

3. A pesar de lo establecido por el apartado 1, los donantes, si la donación es modal o con carga, deben sanear el bien, en caso de evicción o vicios ocultos, hasta el valor del gravamen.

Artículo 531-14

Acreedores de los donantes

No perjudican a los acreedores de los donantes las donaciones que estos otorguen después de la fecha del hecho o del acto del que nazca el crédito si faltan otros recursos para cobrarlo.

Artículo 531-15

Revocación

1. Los donantes, una vez han conocido la aceptación de la donación por los donatarios, solo pueden revocar la donación por alguna de las siguientes causas:

a) La superveniencia de hijos de los donantes, incluso si estos tenían hijos con anterioridad.

b) La supervivencia de los hijos de los donantes que estos creían muertos.

c) El incumplimiento de las cargas impuestas por los donantes a los donatarios.

d) La ingratitud de los donatarios. Son causas de ingratitud los actos penalmente condenables que el donatario o donataria haga contra la persona o bienes del donante o la donante, de los hijos, del cónyuge o la cónyuge o del otro miembro de la unión estable de pareja, así como, en general, los que representan una conducta con relación a las mismas personas no aceptada socialmente.

e) La pobreza de los donantes, sin perjuicio del derecho de alimentos que corresponda legalmente. Se entiende por pobreza la falta de medios económicos de los donantes para su congrua sustentación.

2. Las donaciones otorgadas en capítulos matrimoniales y las donaciones remuneratorias únicamente son revocables por incumplimiento de cargas.

3. La acción revocatoria caduca al año contado desde el momento en que se produce el hecho que la motiva o, si procede, desde el momento en que los donantes conocen el hecho ingrato. Es nula la renuncia anticipada a la revocación. Cuando la causa revocatoria constituye una infracción penal, el año empieza a contarse desde la firmeza de la sentencia que la declara.

4. La acción revocatoria puede intentarse contra los herederos de los donatarios y pueden ejercerla los herederos de los donantes, salvo que, en este último supuesto, la causa de revocación sea la pobreza de los donantes. En la revocación por causa de ingratitud, la acción no puede intentarse contra los herederos de los donatarios y solo pueden ejercerla los herederos de los donantes si estos no lo han podido hacer.

5. Las enajenaciones a título oneroso y los gravámenes hechos por los donatarios antes de que los donantes hayan notificado fehacientemente la voluntad de revocación, en los supuestos de superveniencia y supervivencia de hijos, de ingratitud y de pobreza, conservan la validez, sin perjuicio de la obligación de restituir el valor en el momento de la donación de los bienes de que hayan dispuesto o de que se vean privados los donantes por razón de los gravámenes que hayan impuesto los donatarios. En el supuesto de incumplimiento de cargas, las terceras personas titulares de derechos sobre el bien dado se ven afectadas por la revocación de acuerdo con las normas generales de oponibilidad de derechos a terceras personas.

Artículo 531-16

Donación condicional y a plazo

1. Pertenecen a los donantes, en la donación sometida a condición suspensiva, los frutos y rentas del bien dado mientras aquella está pendiente de cumplimiento. En este caso, los sucesores de los donatarios no adquieren ningún derecho sobre el bien si en el ínterin estos mueren.

2. Los donatarios o sus sucesores, en la donación sometida a plazo o condición resolutoria, hasta el vencimiento del plazo o hasta el cumplimiento de la condición, adquieren los frutos y rentas del bien o el derecho dados.

3. Las cargas, condiciones y reversiones impuestas por los donantes y, en general, las determinaciones que, con carácter real, configuren o limiten el derecho de los donatarios, incluso cuando no hayan sido aceptadas por los favorecidos, surten efectos, de acuerdo con las normas generales de oponibilidad de derechos a terceras personas.

Artículo 531-17

Donación remuneratoria

Las donaciones son remuneratorias si se efectúan en premio o en reconocimiento, no exigibles jurídicamente, de los méritos contraídos o de los servicios prestados por los donatarios. Las donaciones con carácter benéfico se rigen por las normas de las donaciones remuneratorias.

Artículo 531-18

Donación con carga o modal

1. Los donantes pueden imponer a los donatarios gravámenes, cargas o modos, a favor de los propios donantes o de terceras personas.

2. Si los gravámenes, cargas o modos consisten en la prohibición o limitación de disponer de los bienes dados, se aplica el artículo 166 del Código de sucesiones.

Artículo 531-19

Donación con cláusula de reversión

1. El donante o la donante puede establecer, a plazo o condicionalmente, que los bienes reviertan en el propio donante, en el cónyuge o la cónyuge, en el otro miembro de la unión estable de pareja o en sus herederos. La reversión que depende de la simple voluntad de los donantes se entiende que es condicional.

2. Puede ordenarse, bajo condición o plazos resolutorios, la adquisición por una tercera persona de los bienes dados. Por voluntad expresa de los donantes, los propios donatarios o las personas que indiquen pueden designar a la tercera persona. En caso de duda sobre el alcance de la cláusula de reversión, se entiende hecha solo a favor de los donantes y establecida para el caso de premoriencia de los donatarios respecto a los donantes sin dejar hijos.

3. El donante o la donante puede revocar o modificar, en cualquier momento, la reversión establecida a favor de este, del cónyuge o la cónyuge, del otro miembro de la unión estable de pareja o de sus herederos, dejándola sin efecto o designando a un nuevo adquirente de los bienes dados. Excepto en caso de determinación expresa, una vez muertos los donantes sin haber ordenado la reversión o habiéndose cumplido la condición o el plazo establecidos, los bienes dados quedan libres del gravamen resolutorio.

4. Mientras no se cumpla la condición o el plazo establecidos, los donantes pueden revocar o modificar la reversión ordenada a favor de terceras personas. Si la reversión se establece bajo plazo o bajo la condición del nacimiento efectivo de los hijos beneficiarios que deben nacer, concebidos o no, del primer donatario o donataria, los donantes pierden esta facultad una vez han conocido la aceptación hecha por los donatarios gravados con la cláusula de reversión.

5. El bien dado, una vez producida la reversión, queda libre de las cargas o gravámenes impuestos por los donatarios o por los titulares sucesivos, los cuales responden del importe perdido por su negligencia y de los daños y perjuicios causados de mala fe.

6. Las reversiones establecidas a favor del donante o la donante, del cónyuge o la cónyuge, del otro miembro de la unión estable de pareja o de sus herederos, en todo lo que no establece el presente artículo, se rigen por los artículos del 87 al 89 del Código de sucesiones, y las establecidas a favor de terceras personas, por los preceptos relativos a los fideicomisos.

Artículo 531-20

Donación con reserva de la facultad de disponer

1. La donación con reserva de la facultad de disponer se rige por su título constitutivo y, si este no establece otra cosa, la reserva de disposición se entiende solo para actos a título oneroso.

2. El ejercicio de la facultad de disponer resuelve la titularidad de los donatarios y de los terceros adquirentes o titulares de derechos, salvo la buena fe de estos y lo establecido por la legislación hipotecaria.

3. El ejercicio de la facultad de disponer, si se ha condicionado al estado de necesidad del donante o la donante, de su familia o del otro miembro de la unión estable de pareja, o a la autorización o consentimiento de personas determinadas, debe atenerse a lo que con relación a estos casos se establece para el usufructo con facultad de disponer.

Artículo 531-21

Capacidad de los donatarios

1. Pueden aceptar donaciones las personas que tienen capacidad natural.

2. Las donaciones efectuadas con gravámenes, cargas o modos a personas sometidas a potestad o a un régimen tutelar o de protección deben ser aceptadas con la intervención o asistencia de las personas que establece el Código de familia.

3. Las personas que serían los representantes legales de los concebidos si ya hubiesen nacido pueden aceptar las donaciones que se efectúen a favor de estos.

4. Las donaciones efectuadas a favor de los no concebidos se entienden hechas bajo condición suspensiva.

Artículo 531-22

Pluralidad de donatarios

1. Las donaciones hechas y las reversiones previstas conjunta y simultáneamente a favor de varias personas se entienden hechas por partes iguales, con el acrecimiento proporcional respecto a la parte que corresponda a las personas que no las acepten, salvo que los donantes dispongan otra cosa.

2. La cuota que pertenece a los donatarios ingratos, una vez revocada la donación por ingratitud, acrece la de los demás donatarios en la proporción correspondiente.

Sección 4ª

Usucapión

Artículo 531-23

Modo de adquirir

1. La usucapión es el título adquisitivo de la propiedad o de un derecho real posesorio basado en la posesión del bien durante el tiempo fijado por las leyes, de acuerdo con lo establecido por la presente sección.

2. El efecto adquisitivo se produce sin necesidad de que la persona que adquiere por usucapión haga ninguna actuación.

3. El efecto adquisitivo no perjudica a los derechos reales no posesorios o de posesión compatible con la posesión para usucapir si los titulares del derecho real no han tenido conocimiento de la usucapión.

Artículo 531-24

Posesión para usucapir

1. Para usucapir, la posesión debe ser en concepto de titular del derecho, pública, pacífica e ininterrumpida y no necesita título ni buena fe.

2. La mera detentación no permite la usucapión.

3. Se presume que la persona que adquiere por usucapión ha poseído el bien de forma continuada desde que adquirió la posesión.

4. La persona que adquiere por usucapión puede unir su posesión a la posesión para usucapir de sus causantes.

Artículo 531-25

Interrupción

1. La posesión para usucapir se interrumpe en los siguientes casos:

a) Cuando cesa la posesión.

b) Cuando quien adquiere por usucapión reconoce expresa o tácitamente el derecho de los titulares del bien.

c) Cuando los titulares del bien o una tercera persona interesada se oponen judicialmente a la usucapión en curso y cuando los titulares del bien y la persona que adquiere por usucapión acuerdan someter a arbitraje las cuestiones relativas a la usucapión.

d) Cuando los titulares del bien requieren notarialmente a los poseedores que les reconozcan el título de la posesión.

2. La interrupción de la posesión para usucapir hace que deba comenzar a correr de nuevo y completamente el plazo de esta posesión. En los casos del apartado 1.c, el nuevo plazo se inicia a partir de la firmeza del acto que pone fin al procedimiento.

Artículo 531-26

Suspensión

1. La posesión para usucapir se suspende en los casos en que la usucapión se produce:

a) Contra las personas que no pueden actuar por sí mismas o por medio de su representante, mientras se mantiene esta situación.

b) Contra la herencia yacente.

c) Contra el cónyuge o la cónyuge o el otro miembro de la unión estable de pareja, mientras dura la convivencia.

d) Entre las personas vinculadas por la potestad de los padres o por una institución tutelar.

2. El tiempo de suspensión de la posesión no se computa en el plazo para usucapir establecido por las leyes.

Artículo 531-27

Plazos

1. Los plazos de posesión para usucapir son de tres años para los bienes muebles y de veinte para los inmuebles.

2. Los plazos de posesión para usucapir un bien hurtado, robado u objeto de apropiación indebida no empiezan a contarse hasta que ha prescrito el delito, la falta, su pena o la acción que deriva de los mismos para exigir la responsabilidad civil.

3. La renuncia al tiempo transcurrido de una usucapión en curso equivale a la interrupción de la posesión para usucapir.

Artículo 531-28

Alegación

Pueden alegar la usucapión las siguientes personas:

a) La persona que ha adquirido por usucapión o sus herederos.

b) Toda persona interesada en el hecho de que se declare que la persona que adquiere por usucapión ha adquirido el bien.

Artículo 531-29

Renuncia

1. La renuncia requiere la capacidad para disponer del derecho usucapido.

2. La renuncia al derecho usucapido no perjudica a los acreedores de quien ha adquirido por usucapión, ni a los titulares de derechos constituidos sobre el bien usucapido.

3. La renuncia no impide a quien ha adquirido por usucapión volver a iniciar la usucapión del mismo derecho.

Capítulo II

Extinción de los derechos reales

Artículo 532-1

Extinción de los derechos reales

Los derechos reales se extinguen cuando lo establece el presente código o el título de constitución y por la pérdida del bien, la consolidación y la renuncia de su titular.

Artículo 532-2

Pérdida del bien

1. Los derechos reales se extinguen por la pérdida total y sobrevenida del bien que constituye su objeto. La pérdida es total si las condiciones del bien imposibilitan a los titulares hacer cumplir su función o destino económico.

2. El derecho real, si la pérdida afecta solo a una parte del bien, continúa sobre la parte subsistente.

3. El derecho real subsiste en los casos de subrogación real sobre otros bienes, sobre determinadas indemnizaciones derivadas de seguros o de expropiación forzosa o sobre otras indemnizaciones análogas.

Artículo 532-3

Consolidación

1. El derecho real se extingue cuando se produce la reunión de titularidades entre los propietarios y los titulares del derecho real. La extinción también se produce con la reunión de titularidades relativas a diferentes derechos reales cuando uno grava al otro.

2. Los casos en que el presente código establece o permite la separación de patrimonios o la subsistencia autónoma de los derechos reales se exceptúan de lo establecido por el apartado 1.

Artículo 532-4

Renuncia

1. El derecho real se extingue si los titulares, unilateral y espontáneamente, renuncian al mismo.

2. La renuncia hecha en fraude de acreedores de los renunciantes o en perjuicio de los derechos de terceros es ineficaz.

Título IV

Del derecho de propiedad

Capítulo I

Disposiciones generales

Sección 1ª

La propiedad y su función social

Artículo 541-1

Concepto

1. La propiedad adquirida legalmente otorga a los titulares el derecho a usar de forma plena los bienes que constituyen su objeto y a disfrutar y disponer de ellos.

2. Los propietarios conservan las facultades residuales que no se han atribuido a terceras personas por ley o por título.

Artículo 541-2

Función social

Las facultades que otorga el derecho de propiedad se ejercen, de acuerdo con su función social, dentro de los límites y con las restricciones establecidas por las leyes.

Sección 2ª

Los frutos

Artículo 541-3

Titularidad

1. Los frutos pertenecen a los propietarios del bien, salvo que exista un derecho que atribuya su percepción a una persona diferente.

2. Toda persona que perciba frutos de un bien debe pagar los gastos que una tercera persona haya efectuado para producirlos. Los perceptores de los frutos pueden pagar su valor o dejarlos a disposición de las terceras personas.

Artículo 541-4

Adquisición

1. Los frutos en especie se adquieren por su producción cuando se separan del bien que los produce.

2. Los frutos en dinero se adquieren por su devengo y se entienden percibidos día a día.

Capítulo II

Títulos de adquisición exclusivos del derecho de propiedad

Sección 1ª

Accesión

Subsección primera

Disposiciones generales

Artículo 542-1

Concepto

1. La propiedad de un bien atribuye el derecho a adquirir, por accesión, lo que se le une, con la obligación de pagar, si procede, la indemnización que corresponda.

2. La accesión, si es voluntaria, es artificial. En caso contrario, es natural.

Artículo 542-2

Regulación

La accesión se rige por las disposiciones del presente código, sin perjuicio de las clases de accesión que tengan una regulación específica, en cuyo caso se aplica la legislación especial y, supletoriamente, las disposiciones del presente código.

Subsección segunda

Accesión inmobiliaria

Artículo 542-3

Adquisición

Las plantaciones, cultivos y edificaciones que estén incluidos en una finca pertenecen a los propietarios de la finca por derecho de accesión inmobiliaria.

Artículo 542-4

Presunción

Se presume que las plantaciones, cultivos y edificaciones hechos sobre una finca han sido hechos por los propietarios a su cargo.

Artículo 542-5

Plantaciones en suelo ajeno

El propietario o propietaria de la finca en que otra persona hace una plantación de buena fe puede optar por:

a) Hacer suya la plantación y pagar los gastos efectuados por quien la ha hecho.

b) Obligar a quien ha plantado a dejar la finca en el estado en que se hallaba antes de hacer la plantación.

Artículo 542-6

Cultivos en suelo ajeno

El propietario o propietaria de la finca en que otra persona cultiva de buena fe puede optar por:

a) Hacer suya la cosecha y pagar los gastos efectuados por quien la ha hecho.

b) Obligar a quien ha hecho el cultivo a pagarle el equivalente a la renta de la finca hasta que acabe la cosecha.

Artículo 542-7

Construcción en suelo ajeno con valor superior del suelo

1. El propietario o propietaria del suelo en que otra persona ha construido total o parcialmente, de buena fe, cuando el valor del suelo invadido es superior al de la construcción y el suelo ajeno, puede optar por:

a) Hacer suya la totalidad de la edificación y de la parte de suelo ajeno pagando los gastos efectuados en la construcción y el valor del suelo ajeno.

b) Obligar a los constructores a adquirir la parte del suelo invadida o bien, si el suelo invadido no puede dividirse o el resto resulta no edificable, a adquirir todo el solar.

2. La facultad de opción que el apartado 1 otorga a los propietarios del suelo caduca a los tres años de haber finalizado la obra. Una vez transcurrido este plazo sin que los propietarios la hayan ejercido, los constructores solo pueden ser obligados a aceptar la opción a que se refiere la letra b.

Artículo 542-8

Indemnización por daños y perjuicios

El propietario o propietaria de la finca, en los casos que regulan los artículos 542-5, 542-6 y 542-7, tiene derecho a ser indemnizado por daños y perjuicios.

Artículo 542-9

Construcción en suelo ajeno con valor superior de la edificación

1. El propietario o propietaria del suelo en que otra persona ha construido total o parcialmente, de buena fe, cuando el valor del suelo invadido es inferior o igual al de la construcción y el suelo ajeno, debe ceder la propiedad de la parte del suelo invadida a los constructores si estos lo indemnizan por el valor del suelo más los daños y perjuicios causados y si la edificación constituye una unidad arquitectónica que no es materialmente divisible.

2. Los propietarios del suelo invadido pueden obligar a los constructores a comprarles todo el solar cuando el suelo invadido no puede dividirse o el resto del suelo resulta no edificable.

3. Los propietarios del suelo invadido pueden optar por una indemnización en especie consistente en la adjudicación de pisos o locales si los constructores han constituido el régimen de propiedad horizontal o si este régimen puede constituirse físicamente en el edificio construido.

Artículo 542-10

Presunción de buena fe

1. La buena fe de quien planta, cultiva o construye en suelo ajeno consiste en la creencia razonable que tiene título para hacerlo.

2. La buena fe se presume salvo prueba en contrario y cesa por la mera oposición de los titulares del suelo.

Artículo 542-11

Actuación de mala fe

1. Las personas que plantan, cultivan o edifican en suelo ajeno de mala fe pierden, en beneficio de los propietarios del suelo, todo cuanto han plantado, cultivado o edificado y, además, deben indemnizarlos por los daños y perjuicios causados.

2. Los propietarios del suelo invadido, en los casos de construcciones extralimitadas de mala fe, pueden exigir a quien ha edificado el derribo, a cargo de este, de todo cuanto ha construido en suelo ajeno y la indemnización por daños y perjuicios, todo ello sin perjuicio de las facultades que le otorgan los artículos 542-7 y 542-9. La facultad de exigir el derribo decae si causa un perjuicio desproporcionado a los constructores según las circunstancias específicas del caso apreciadas por el tribunal.

Artículo 542-12

Compensación de la mala fe

Si tanto los propietarios del suelo como los constructores actúan de mala fe, el caso se resuelve como si hubiesen actuado de buena fe.

Artículo 542-13

Construcción con materiales ajenos

Los constructores de una obra o un edificio que, de buena fe, utilizan materiales ajenos los hacen suyos, pero deben compensar a los propietarios de estos por haberlos utilizado. Si actúan de mala fe, los deben indemnizar, además, por los daños y perjuicios causados.

Artículo 542-14

Construcción en finca ajena con materiales ajenos

1. Los propietarios de los materiales tienen acción contra las terceras personas que han construido en finca ajena con materiales ajenos por su valor y, si procede, por los perjuicios causados. Subsidiariamente, tienen acción contra los propietarios de la finca por el enriquecimiento producido.

2. Los propietarios de la finca, si han tenido que pagar los materiales a sus propietarios y a los constructores, tienen acción de resarcimiento contra los constructores.

Subsección tercera

Accesión mobiliaria

Artículo 542-15

Concepto

El bien accesorio que se adjunta, natural o artificialmente, al bien principal formando un solo bien de forma indivisible, inseparable, estable y duradera pertenece, por derecho de accesión mobiliaria, a los propietarios del bien principal.

Artículo 542-16

Unión de buena fe

Los propietarios del bien principal adquieren la propiedad del accesorio que se le adjunta y quedan obligados a compensar a los titulares por el valor de este.

Artículo 542-17

Actuación de mala fe

1. Los propietarios del bien accesorio, si los propietarios del bien principal han actuado de mala fe, pueden adquirir el bien principal si pagan su valor o pueden obligar a los propietarios del bien principal a adquirir el accesorio, pagando su valor y, en este último caso, con la indemnización de los daños y perjuicios que corresponda.

2. Los propietarios del bien accesorio, si han actuado de mala fe, no tienen derecho al resarcimiento.

3. Si ambos propietarios han actuado de mala fe, el caso se resuelve como si hubiesen actuado de buena fe.

Artículo 542-18

Unión voluntaria

1. Si se unen dos o más bienes por voluntad de sus propietarios o de uno solo con buena fe, o de forma casual, y resulta uno nuevo o una mezcla de los anteriores, indivisible e inseparable en ambos casos, la propiedad corresponde a sus propietarios en comunidad ordinaria proporcionalmente al valor de los bienes unidos.

2. Si los propietarios del bien resultante no quieren seguir en comunidad ordinaria, la propiedad corresponde al que tenga una participación mayor. Si no la quiere, corresponde al siguiente en orden de participación, y así sucesivamente. Quien resulta propietario o propietaria de todo debe pagar a los demás las diferencias. Si ninguno de los propietarios quiere el bien resultante, debe venderse y debe repartirse su precio.

3. Si la unión se produce por voluntad de un solo propietario o propietaria con mala fe, el otro o los otros pueden optar por adquirir la propiedad del bien resultante pagando la parte proporcional del valor que corresponda o por la indemnización por los daños y perjuicios que resulten de la unión.

Artículo 542-19

Utilización de materiales ajenos

1. La persona que, de buena fe, utiliza materiales ajenos, total o parcialmente, para hacer un bien mueble nuevo los hace suyos, pero debe compensar a los propietarios de estos por haberlos utilizado.

2. La persona que utiliza materiales ajenos, si actúa de mala fe, además de compensar a los propietarios, los debe indemnizar por los daños y perjuicios causados.

Sección 2ª

Ocupación

Artículo 542-20

Adquisición por ocupación

Se pueden adquirir por ocupación:

a) Los bienes corporales abandonados indudablemente por sus propietarios que son susceptibles de apropiación por medio de un acto material.

b) Los animales que se pueden cazar y pescar.

Artículo 542-21

Hallazgo de objetos de valor extraordinario

1. Los objetos de valor extraordinario que han permanecido ocultos y cuyos propietarios son desconocidos pertenecen a los propietarios de la finca donde se hallan.

2. Quien descubre por azar el objeto oculto tiene derecho a percibir en metálico una cantidad equivalente a la mitad de su valor.

3. El hallazgo de objetos de valor cultural, histórico, arqueológico o artístico y el hallazgo de objetos por razón de prospecciones o excavaciones se rigen por la legislación especial que les sea de aplicación.

Artículo 542-22

Hallazgos

1. Los animales domésticos y los objetos muebles corporales que, por sus características, posibilidad de identificación, estado de conservación, función o destino económico, son habitualmente poseídos por alguien no pueden adquirirse por ocupación, salvo que se cumplan los requisitos establecidos por el presente artículo.

2. Si los propietarios son desconocidos, el hallazgo debe notificarse al ayuntamiento del lugar donde se ha hecho, el cual debe hacerlo público por medio de un edicto, debe depositar la cosa durante el plazo de seis meses en el establecimiento que determine y debe notificarlo a las entidades públicas pertinentes si las características del hallazgo lo requieren.

3. Si los propietarios se presentan dentro del plazo establecido por el apartado 2:

a) Se les entrega el objeto perdido una vez han pagado los gastos ocasionados por la custodia, conservación y entrega.

b) Deben pagar a los descubridores de buena fe el 10 % del valor y, si este es igual o superior a seis veces el importe del salario mínimo interprofesional, el 4 % de lo que excede del mismo.

4. El mismo derecho establecido por el apartado 3.b corresponde a los descubridores de buena fe si restituyen la cosa directamente a los propietarios, salvo que, si procede, prefieran la recompensa que los propietarios hayan ofrecido públicamente.

5. Si ha transcurrido el plazo establecido por el apartado 2 y los propietarios no se han presentado:

a) El objeto se entrega a quien lo ha hallado, que previamente debe pagar los gastos causados por la custodia, conservación y entrega.

b) Si el valor en tasación de la cosa es superior a seis veces el salario mínimo interprofesional, se vende en subasta pública, a cargo del ayuntamiento, y los descubridores tienen derecho a esta cantidad y, además, a una cuarta parte del exceso que se obtenga en la subasta. El resto queda a disposición del ayuntamiento. Si en la subasta no se obtiene una cantidad equivalente a seis veces el salario mínimo interprofesional, los descubridores tienen la opción de hacer suya la cosa.

c) Los propietarios no tienen acción contra los descubridores de buena fe o los adjudicatarios para reivindicar la cosa perdida.

Capítulo III

Abandono

Artículo 543-1

Abandono

La propiedad se extingue por renuncia de los propietarios si, además, abandonan la posesión de la cosa que es objeto de la misma.

Artículo 543-2

No presunción de abandono

La voluntad de abandono debe ser expresa y no se presume por la mera desposesión.

Capítulo IV

Protección del derecho de propiedad

Sección 1ª

Reivindicación

Artículo 544-1

La acción reivindicatoria

La acción reivindicatoria permite a los propietarios no poseedores obtener la restitución del bien ante los poseedores no propietarios, sin perjuicio de la protección posesoria que las leyes reconocen a los poseedores.

Artículo 544-2

Efectos

1. La acción reivindicatoria comporta la restitución del bien, salvo en los casos en que las leyes determinan la irreivindicabilidad.

2. La restitución del bien implica la liquidación de la situación posesoria con relación a los frutos, gastos y deterioro o pérdida del bien.

Artículo 544-3

Extinción

La acción reivindicatoria no prescribe, sin perjuicio de lo establecido por la presente ley en materia de usucapión.

Sección 2ª

Exclusión

Subsección primera

Acción negatoria

Artículo 544-4

Legitimación

1. La acción negatoria permite a los propietarios de una finca poner fin a las perturbaciones e inmisiones ilegítimas en su derecho que no consistan en la privación o retención indebidas de la posesión, así como exigir que no se produzcan perturbaciones futuras y previsibles del mismo género.

2. La misma acción real a la que se refiere el apartado 1 corresponde a los titulares de derechos reales limitados que comportan posesión para poner fin a las perturbaciones que los afectan.

Artículo 544-5

Exclusión de la acción

La acción negatoria no corresponde en los siguientes casos:

a) Si las perturbaciones o inmisiones a las que se pretende poner fin o las futuras que se pretenden evitar no perjudican ningún interés legítimo de los propietarios en su propiedad.

b) Si los propietarios deben soportar la perturbación por disposición del presente código o por negocio jurídico.

Artículo 544-6

Contenido

1. La acción negatoria tiene por objeto la protección de la libertad del dominio de los inmuebles y el restablecimiento de la cosa al estado anterior a una perturbación jurídica o material.

2. Puede reclamarse, en el ejercicio de la acción negatoria, además de la cesación de la perturbación, la indemnización correspondiente por los daños y perjuicios producidos. En este caso, no es preciso que los actores prueben la ilegitimidad de la perturbación.

Artículo 544-7

Prescripción

1. La acción negatoria puede ejercerse mientras se mantenga la perturbación, salvo que, tratándose de un derecho usucapible, se haya consumado la usucapión.

2. La pretensión para reclamar la indemnización por los daños y perjuicios producidos prescribe a los tres años, a contar desde que los propietarios tengan conocimiento de la perturbación.

Subsección segunda

Cierre de fincas

Artículo 544-8

Cierre de fincas

Los propietarios pueden cerrar sus fincas salvando las servidumbres que estén constituidas en las mismas.

Subsección tercera

Delimitación y amojonamiento

Artículo 544-9 Concepto

1. Los propietarios pueden delimitar y poner mojones o términos a su finca, de forma total o parcial.

2. Las acciones de delimitación y amojonamiento corresponden, además de a los propietarios, a los demás titulares de derechos reales posesorios.

Artículo 544-10

Requisitos

La acción de delimitación y amojonamiento exige:

a) La citación de los propietarios de las fincas colindantes.

b) La prueba del derecho de propiedad y de la superficie de la finca.

Artículo 544-11

Criterios de delimitación

1. Si, de la suma de las superficies que derivan de los títulos del derecho de propiedad, resulta una superficie diferente, la diferencia se distribuye proporcionalmente.

2. La delimitación, si no existe un título que sirva de prueba, debe hacerse de acuerdo con las posesiones respectivas y, en último lugar, distribuyendo la superficie discutida o dudosa a partes iguales.

Artículo 544-12

Gastos

Los gastos de delimitación y amojonamiento corren a cargo de las personas interesadas, salvo que los dichos delimitación y amojonamiento deriven de un juicio contencioso, en cuyo caso hay que atenerse a lo establecido por las normas de procedimiento.

Capítulo V

Restricciones al derecho de propiedad

Artículo 545-1

Las restricciones

Las restricciones al derecho de propiedad son las establecidas por las leyes, en interés público o privado, o las establecidas por la autonomía de la voluntad en interés privado.

Artículo 545-2

Restricciones en interés publico

1. Las restricciones en interés público afectan a la disponibilidad o al ejercicio del derecho, constituyen los límites ordinarios del derecho de propiedad en beneficio de toda la comunidad y se rigen por las normas del presente código y de las demás leyes.

2. Tienen la consideración de límites ordinarios del derecho de propiedad, entre otras, las siguientes restricciones establecidas por la legislación:

a) Del planeamiento territorial y urbanístico y de las directrices de paisaje, y, en aplicación de estos, de los planes de ordenación urbanística.

b) Sobre la vivienda.

c) Agraria y forestal.

d) De protección del patrimonio cultural.

e) De protección de los espacios naturales y del medio ambiente.

f) De construcción y protección de las vías e infraestructuras de comunicación.

g) De costas y aguas continentales.

h) De fomento de las telecomunicaciones y de transporte de la energía.

i) De uso y circulación de los vehículos a motor, barcos y aeronaves.

j) De protección y defensa de los animales.

k) De defensa nacional.

Artículo 545-3

Restricciones en interés privado

1. Las restricciones en interés privado afectan a la disponibilidad y al ejercicio del derecho, constituyen límites ordinarios del derecho de propiedad en beneficio de los vecinos y se rigen por lo establecido por el presente código.

2. Las restricciones que resultan de las relaciones de vecindad y de la existencia de situaciones de comunidad tienen la consideración de restricciones en interés privado.

Artículo 545-4

Limitaciones voluntarias

1. Los titulares del derecho de propiedad pueden establecer de forma voluntaria las limitaciones que estimen convenientes del ejercicio de las facultades que comporta, sin otros límites que los establecidos por las leyes.

2. Las limitaciones voluntarias constituyen los derechos reales limitados y se rigen por la autonomía de la voluntad en los términos y con los efectos establecidos por el presente código.

Capítulo VI

Relaciones de vecindad

Sección 1ª

Relaciones de contigüidad

Artículo 546-1

Vallas medianeras

1. Los propietarios de patios, huertos, jardines y solares colindantes tienen derecho a construir una pared medianera para que sirva de valla o separación en el límite y suelo de ambas fincas hasta la altura máxima de dos metros o la establecida por la normativa urbanística.

2. La medianería de valla, que es forzosa, comporta la existencia de una relación de comunidad y se rige por las normas del título V.

Artículo 546-2

Vallas no medianeras entre fincas

1. Los propietarios de fincas pueden vallarlas con filas de árboles o arbustos vivos, especies vegetales secas, cañas, redes o telas metálicas hasta la altura máxima de dos metros o la establecida por la normativa urbanística.

2. Las vallas a que se refiere el apartado 1 deben respetar la normativa vigente y las servidumbres existentes, se deben plantar o sujetar dentro del terreno propio y, si procede, deben mantener las distancias respecto a la finca vecina establecidas por los artículos 546-4 y 546-5.

3. Las vallas a que se refiere el presente artículo solo son medianeras si lo pactan los propietarios de las fincas colindantes.

Artículo 546-3

Pared de acercamiento y tabique pluvial

1. Los propietarios de una finca pueden construir una pared de carga o valla y pilares y otras estructuras constructivas y acercarlas o adosarlas, a lo largo o de través, a la finca o pared vecina sin menoscabarla y con la obligación de construirla con la solidez adecuada a su función y de respetar la normativa urbanística y las servidumbres existentes.

2. Los propietarios de una finca edificada cuyas paredes exteriores linden con un solar o una edificación más baja pueden construir, con materiales idóneos, de un grosor máximo de treinta centímetros, un tabique exterior, que no puede ser un elemento de sustentación, de uno al otro extremo de la pared sobre el espacio vecino. Este tabique debe ser derribado a costa de los propietarios de la finca más alta y sin compensación cuando los vecinos levanten la edificación que lo haga innecesario.

Artículo 546-4

Distancia de árboles a vallas o balcones vecinos

1. Ningún titular puede mantener, entre fincas separadas por una valla, un árbol o un elemento de construcción que, por la proximidad a aquella, inutilice su función de dificultar el acceso.

2. La prohibición establecida por el apartado 1 afecta a los propietarios de jardines o patios situados en planta baja con relación a los balcones o ventanas de las viviendas situadas en plantas superiores.

3. La acción para exigir, de acuerdo con los apartados 1 y 2, el arrancamiento o la poda de un árbol o el derribo de una construcción prescribe a los diez años.

4. Los frutos que caen de forma natural en la finca vallada procedentes del árbol plantado en la finca vecina pertenecen a los propietarios de la finca vallada.

Artículo 546-5

Distancia de plantaciones

1. Los propietarios que planten arbustos o árboles entre fincas destinadas a plantaciones o cultivos deben plantarlos a una distancia mínima respecto al linde de un metro en el caso de los arbustos y de dos metros en el caso de los árboles.

2. La acción para exigir el arrancamiento de los árboles o de los arbustos plantados contraviniendo lo establecido por el apartado 1 prescribe a los tres años de su plantación.

3. Es preciso atenerse, en materia de plantaciones forestales, a lo establecido por la legislación especial.

Artículo 546-6

Ramas y raíces provenientes de fincas vecinas

Los propietarios de una finca pueden cortar las ramas o raíces de un árbol o de un arbusto plantado en una finca vecina que se hayan introducido en su finca y retener la propiedad de las mismas, pero deben hacerlo de la forma generalmente aceptada en el ejercicio de la jardinería, agricultura o explotación forestal.

Artículo 546-7

Distancias de piscinas, excavaciones y pozos

1. Nadie puede, sin perjuicio de lo establecido por la normativa urbanística, excavar piscinas, cisternas, rampas, sótanos u otros hoyos a menos de sesenta centímetros del límite de una finca vecina o de una pared medianera. Los propietarios que hagan la excavación deben proporcionar al suelo, en todo caso, una consolidación suficiente para que la finca vecina tenga el apoyo técnicamente adecuado para las edificaciones que existan o que permita construir la normativa urbanística.

2. Nadie puede abrir ningún pozo a menos de sesenta centímetros del límite de una finca vecina o de una pared medianera, sin perjuicio, en todo caso, de lo establecido por la legislación sobre aguas y de la obligación de consolidar el suelo de forma suficiente.

3. La acción para evitar la excavación o para que se adecue a la distancia establecida por el apartado 2 prescribe a los diez años de haber finalizado la obra.

Artículo 546-8

Márgenes entre fincas en cotas diferentes

1. Se presume que los márgenes, ribazos y paredes de sustentación entre fincas vecinas cuyos suelos se hallan en cotas diferentes son propiedad de los titulares de la finca superior.

2. Los propietarios de los márgenes o paredes a que se refiere el apartado 1 deben mantenerlos en buen estado y los propietarios de la finca inferior deben permitirles el acceso a dicho efecto.

Artículo 546-9

Paso del agua

1. Los propietarios de la finca inferior están obligados a recibir el agua pluvial que llega naturalmente de la finca superior. Los propietarios de esta no pueden poner obstáculos al curso del agua ni alterar su régimen para hacerlo más gravoso.

2. Los propietarios de la finca inferior, si esta recibe agua que procede de una excavación, de sobrantes de otros aprovechamientos o de alteraciones artificiales de los cursos naturales, pueden oponerse a recibirla y, además, tienen derecho a ser indemnizados por daños y perjuicios.

3. Los propietarios de la finca superior, si en la finca inferior existen obras de defensa contra el agua, deben permitir el acceso a los propietarios de la inferior para que puedan hacer las obras de conservación necesarias.

4. El agua pluvial procedente de las cubiertas de los edificios no puede tener salida, en ningún caso, sobre la finca vecina.

Artículo 546-10

Luces, vistas y ventanas

1. Nadie puede tener vistas ni luces sobre la finca vecina ni abrir ninguna ventana o construir ningún voladizo en una pared propia que linde con la de un vecino o vecina sin dejar en el terreno propio un pasaje de la anchura fijada por la normativa urbanística, ordenanzas o costumbres locales o, si no existen, de un metro, como mínimo, en ángulo recto, contado desde la pared o desde la línea más saliente si existe voladizo.

2. Salvo que el título de constitución establezca otra cosa, si una finca tiene constituida a su favor una servidumbre de luces y de vistas, el propietario o propietaria de la finca sirviente que quiera edificar debe dejar delante de la apertura un pasaje, pero puede abrir ventanas que reciban la luz por dicho pasaje. Si la servidumbre es solo de luces, el propietario o propietaria puede edificar dentro del espacio del pasaje hasta la arista inferior de la apertura que da luz.

3. Nadie puede abrir ninguna ventana en una pared contigua a la de un vecino o vecina si no deja una distancia mínima de cuarenta centímetros entre la ventana y el límite de la finca. Si las paredes y los balcones forman un ángulo agudo, la distancia mínima entre el balcón y la línea de unión de ambas paredes debe ser de un metro.

Artículo 546-11

Edificaciones en mal estado y árboles peligrosos

1. Si en una pared o en otro elemento constructivo de una edificación se producen derrumbamientos, si amenaza ruina y produce un peligro racional de perjudicar a la finca vecina o a las personas que transitan cerca de dicha edificación o si su estado puede afectar a la salubridad de la finca vecina, los propietarios de esta finca pueden exigir a los de la finca que provoca el peligro o atenta contra la salubridad que adopten las medidas adecuadas para poner fin a la situación de peligro o, incluso, que derriben el elemento constructivo que lo provoca.

2. La misma norma establecida por el apartado 1 es de aplicación si el peligro lo produce un árbol muerto, torcido o partido.

Sección 2ª

Estado de necesidad

Artículo 546-12

Estado de necesidad

1. Los propietarios de los bienes deben tolerar la interferencia de otras personas si es necesaria para evitar un peligro presente, inminente y grave y si el daño que racionalmente puede producirse es desproporcionadamente elevado con relación al perjuicio que la interferencia puede causar a los propietarios.

2. Los propietarios a que se refiere el apartado 1 tienen derecho a ser indemnizados por los daños y perjuicios que se les ha causado.

Sección 3ª

Inmisiones

Artículo 546-13

Inmisiones ilegítimas

Las inmisiones de humo, ruido, gases, vapores, olor, calor, temblor, ondas electromagnéticas y luz y demás similares producidas por actos ilegítimos de vecinos y que causan daños a la finca o a las personas que habitan en la misma quedan prohibidas y generan responsabilidad por el daño causado.

Artículo 546-14

Inmisiones legítimas

1. Los propietarios de una finca deben tolerar las inmisiones provenientes de una finca vecina que son inocuas o que causan perjuicios no sustanciales. En general, se consideran perjuicios sustanciales los que superan los valores límite o indicativos establecidos por las leyes o los reglamentos.

2. Los propietarios de una finca deben tolerar las inmisiones que produzcan perjuicios sustanciales si son consecuencia del uso normal de la finca vecina, según la normativa, y si poner fin a las mismas comporta un gasto económicamente desproporcionado.

3. En el supuesto a que se refiere el apartado 2, los propietarios afectados tienen derecho a recibir una indemnización por los daños producidos en el pasado y una compensación económica, fijada de común acuerdo o judicialmente, por los que puedan producirse en el futuro si estas inmisiones afectan exageradamente al producto de la finca o al uso normal de esta, según la costumbre local.

4. Según la naturaleza de la inmisión a que se refiere el apartado 2, los propietarios afectados pueden exigir, además de lo establecido por el apartado 3, que esta se haga en el día y el momento menos perjudiciales y pueden adoptar las medidas procedentes para atenuar los daños a cargo de los propietarios vecinos.

5. Las inmisiones sustanciales que provienen de instalaciones autorizadas administrativamente facultan a los propietarios vecinos afectados para solicitar la adopción de las medidas técnicamente posibles y económicamente razonables para evitar las consecuencias dañosas y para solicitar la indemnización por los daños producidos. Si las consecuencias no pueden evitarse de esta forma, los propietarios tienen derecho a una compensación económica, fijada de común acuerdo o judicialmente, por los daños que puedan producirse en el futuro.

6. Ningún propietario o propietaria está obligado a tolerar inmisiones dirigidas especial o artificialmente hacia su propiedad.

7. La pretensión para reclamar la indemnización por daños y perjuicios o la compensación económica a la que se refieren los apartados 3 y 5 prescribe a los tres años, contados a partir del momento en que los propietarios tengan conocimiento de las inmisiones.

Título V

De las situaciones de comunidad

Capítulo I

Disposiciones generales

Artículo 551-1

Situaciones de comunidad

1. Existe comunidad cuando dos o más personas comparten de forma conjunta y concurrente la titularidad de la propiedad o de otro derecho real sobre un mismo bien o un mismo patrimonio.

2. Las situaciones de comunidad nunca se presumen, salvo que lo establezca una disposición legal expresa.

3. En las situaciones de comunidad se presume la comunidad ordinaria indivisa si no se prueba otra cosa.

4. Los gastos comunes pueden reclamarse por el proceso monitorio, de acuerdo con la legislación procesal.

Artículo 551-2

Regulación

1. La comunidad ordinaria indivisa se rige por las normas de la autonomía de la voluntad y, supletoriamente, por las disposiciones del capítulo II.

2. La comunidad bajo el régimen de propiedad horizontal se rige por su título de constitución, que debe adecuarse a las disposiciones del capítulo III.

3. La comunidad por turnos se rige por su título de constitución, que debe adecuarse a las disposiciones del capítulo IV y, supletoriamente, por las normas de la propiedad horizontal, de acuerdo con su naturaleza específica.

4. La medianería se rige por las disposiciones del capítulo V.

Capítulo II

Comunidad ordinaria indivisa

Sección 1ª

Régimen jurídico

Artículo 552-1

Concepto

1. La comunidad ordinaria indivisa comporta la existencia de tantos derechos como cotitulares. El derecho de cada cotitular queda limitado por los derechos de los demás cotitulares.

2. Cada uno de los derechos determina la cuota de participación en el uso, goce, rendimientos, gastos y responsabilidades de la comunidad.

3. Los derechos en la comunidad y, por lo tanto, las cuotas se presumen iguales salvo que se pruebe lo contrario.

Artículo 552-2

Constitución

La comunidad puede constituirse mediante:

a) Negocio jurídico, ya sea por adquisición conjunta por más de una persona de la propiedad o el derecho real sobre el que recae, o por enajenación de una parte indivisa con reserva de otra parte.

b) Usucapión.

c) Disposiciones por causa de muerte.

d) Ley.

Sección 2ª

Derechos individuales sobre la comunidad

Artículo 552-3

Disposición

1. Cada cotitular puede disponer libremente de su derecho en la comunidad, enajenarlo y gravarlo.

2. Cada cotitular puede disponer del objeto indeterminado que le corresponderá en el momento futuro de la división. En este caso, mientras dura la situación de indivisión, el adquirente no se incorpora a la comunidad y, por lo tanto, no puede exigir la división.

Artículo 552-4

Derechos de adquisición

1. La enajenación a título oneroso del derecho de cotitulares a favor de terceras personas ajenas a la comunidad, salvo que en el título de constitución se haya pactado de otro modo, otorga a los demás el derecho de tanteo para adquirirlo por el mismo precio o valor y en las condiciones convenidas con aquellas.

2. Los cotitulares que pretenden hacer la transmisión deben notificar a los demás cotitulares, fehacientemente, la decisión de enajenar y las circunstancias de la transmisión. El tanteo puede ejercerse en el plazo de un mes contado desde el momento en que se hace la notificación. Si no existe notificación o si la transmisión se efectúa por un precio o en circunstancias diferentes a las que constan en la misma, el tanteo comporta el retracto, que puede ejercerse en el plazo de tres meses contados desde el momento en que los demás cotitulares tienen conocimiento de la enajenación y sus circunstancias o desde la fecha en que se inscribe la transmisión en el registro que corresponde.

3. El tanteo o el retracto, si los cotitulares que pretenden ejercerlo son más de uno, les corresponde en proporción a sus derechos respectivos en la comunidad.

4. Los derechos de tanteo y retracto son renunciables y el título de constitución de la comunidad los puede excluir. Si la comunidad tiene por objeto la propiedad u otro derecho real sobre bienes inmuebles, la exclusión o renuncia anticipada solo puede efectuarse en escritura pública.

Artículo 552-5

Renuncia

1. Cada cotitular puede renunciar a su derecho en la comunidad.

2. La renuncia comporta el acrecimiento de los demás cotitulares en proporción a sus derechos sin necesidad de aceptación expresa pero sin perjuicio de poder renunciar a los mismos.

3. La renuncia no exime a los renunciantes del cumplimiento de las obligaciones anteriores y pendientes por razón de la comunidad.

4. La renuncia debe constar en escritura pública si la comunidad tiene por objeto la propiedad o un derecho real sobre un bien inmueble o sobre participaciones en sociedades mercantiles.

Sección 3ª

Derechos y deberes sobre el objeto de la comunidad

Artículo 552-6

Uso y disfrute

1. Cada cotitular puede hacer uso del objeto de la comunidad de acuerdo con su finalidad social y económica y de modo que no perjudique a los intereses de la comunidad ni al de los demás cotitulares, a los cuales no puede impedir que hagan uso del mismo.

2. Los frutos y rendimientos corresponden a los cotitulares en proporción a su cuota. Si los ha percibido solo un cotitular o una cotitular, este debe dar cuenta a los demás de acuerdo con las normas de administración de bienes ajenos.

3. Ningún cotitular puede modificar el objeto de la comunidad, ni siquiera para mejorarlo o hacerlo más rentable, sin el consentimiento de los demás. Si un cotitular o una cotitular hace obras que mejoran dicho objeto sin que los demás manifiesten oposición expresa dentro del año siguiente a su ejecución, puede exigir el resarcimiento con los intereses legales devengados desde el momento en que los reclama fehacientemente.

Artículo 552-7

Administración y régimen de adopción de acuerdos

1. La administración de la comunidad corresponde a todos los cotitulares.

2. La mayoría de los cotitulares, según el valor de su cuota, acuerdan los actos de administración ordinaria, que obligan a la minoría disidente.

3. Los actos de administración extraordinaria se acuerdan con la mayoría de tres cuartas partes de las cuotas. Si los impone la ley, los puede emprender cualquier cotitular, incluso con la oposición de los demás, con derecho a resarcimiento y a los intereses legales devengados desde el momento en que los reclama.

4. Los cotitulares disidentes que se consideren perjudicados por el acuerdo de la mayoría pueden acudir a la autoridad judicial, la cual resuelve y puede, incluso, nombrar a un administrador o administradora.

5. La responsabilidad de los cotitulares por las obligaciones que resultan de su administración es mancomunada de forma proporcional a sus cuotas respectivas.

6. Los actos de disposición se acuerdan por unanimidad.

Artículo 552-8

Participación en los gastos

1. Cada cotitular debe contribuir, en proporción a su cuota, a los gastos necesarios para la conservación, uso y rendimiento del objeto de la comunidad, así como a los de reforma y mejora que haya acordado la mayoría.

2. Los cotitulares que han avanzado gastos pueden exigir a los demás el reembolso de la parte que les corresponde más los intereses legales devengados desde el momento en que los reclaman fehacientemente.

Sección 4ª

Extinción

Artículo 552-9

Disolución

La comunidad se disuelve por las siguientes causas:

a) División de la cosa o patrimonio común.

b) Reunión en una sola persona de la totalidad de los derechos.

c) Destrucción de la cosa común o pérdida del derecho.

d) Conversión en una comunidad especial.

e) Acuerdo unánime o renuncia de todos los cotitulares.

f) Vencimiento del plazo o cumplimiento de la condición resolutoria pactados.

Artículo 552-10

Facultad de pedir la división

1. Cualquier cotitular puede exigir, en cualquier momento y sin expresar sus motivos, la división del objeto de la comunidad.

2. Los cotitulares pueden pactar por unanimidad la indivisión por un plazo que no puede superar los diez años.

3. La autoridad judicial, si alguno de los cotitulares es menor de edad o incapaz y la división lo puede perjudicar, puede establecer, de forma razonada, la indivisión por un plazo no superior a cinco años.

4. No puede pedirse la división cuando el objeto sobre el que recae la comunidad es una nave o un local que se destina a plazas de aparcamiento o a trasteros de modo que cada cotitular tiene el uso de una o más plazas, salvo que se acuerde previamente modificar su uso y ello sea posible.

Artículo 552-11

Procedimiento de la división

1. Cualquiera de los cotitulares, si no se ponen de acuerdo para dividir la comunidad o para someter la división a un arbitraje, puede instar a la autoridad judicial para que efectúe la división.

2. Si el bien es susceptible de adoptar el régimen de propiedad horizontal, puede establecerse este régimen adjudicando los elementos privativos de forma proporcional a los derechos en la comunidad y compensando en metálico los excesos, que no tienen en ningún caso la consideración de excesos de adjudicación, distribuyendo proporcionalmente las obras y gastos necesarios.

3. Puede efectuarse la división adjudicando a uno o más cotitulares el derecho real de usufructo sobre el bien objeto de la comunidad y adjudicando a otro u otros cotitulares la nuda propiedad.

4. El cotitular o la cotitular que lo es de las cuatro quintas partes de las cuotas o más puede exigir la adjudicación de la totalidad del bien objeto de la comunidad pagando en metálico el valor pericial de la participación de los demás cotitulares.

5. El objeto de la comunidad, si es indivisible, o desmerece notablemente al dividirse, o es una colección que integra el patrimonio artístico, bibliográfico o documental, se adjudica al cotitular o la cotitular que tenga interés en el mismo. Si existen más de uno, al que tenga la participación mayor. En caso de interés y participación iguales, decide la suerte. El adjudicatario o adjudicataria debe pagar a los demás el valor pericial de su participación, que en ningún caso tiene la consideración de precio ni de exceso de adjudicación. Si ningún cotitular tiene interés, se vende y se reparte el precio.

6. Las comunidades ordinarias que existen entre los cónyuges, en los procedimientos de separación, divorcio o nulidad matrimonial, pueden dividirse considerando como una sola división la totalidad o una parte de los bienes sometidos a este régimen, de acuerdo con el artículo 43 del Código de familia. Se aplica el mismo criterio en los casos de separación de hecho y de ruptura de uniones estables de pareja.

Artículo 552-12

Efectos de la división

1. La división atribuye a cada adjudicatario o adjudicataria en exclusiva la propiedad del bien o del derecho adjudicado.

2. La división no perjudica a terceras personas, que conservan íntegramente sus derechos sobre el objeto de la comunidad o los que resultan después de su división.

3. Los titulares de créditos contra cualquiera de los cotitulares pueden concurrir a la división y, si se efectúa en fraude de sus derechos, impugnarla, pero no pueden impedirla.

4. Los cotitulares están obligados recíprocamente y en proporción a sus derechos al saneamiento por evicción y por vicios ocultos.

Capítulo III

Régimen jurídico de la propiedad horizontal

Sección 1ª

Disposiciones generales

Subsección primera

Configuración de la comunidad

Artículo 553-1

Definición

1. El régimen jurídico de la propiedad horizontal confiere a los propietarios el derecho de propiedad en exclusiva sobre los elementos privativos y en comunidad con los demás en los elementos comunes.

2. El régimen jurídico de la propiedad horizontal comporta:

a) La existencia, presente o futura, de dos o más titulares de la propiedad de un inmueble unitario compuesto de elementos privativos y elementos comunes, los cuales quedan vinculados entre ellos por la cuota.

b) La configuración de una organización para el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de los deberes de los propietarios.

c) La exclusión de la acción de división y de los derechos de adquisición preferente de carácter legal entre propietarios de diferentes apartamentos. Esta exclusión no afecta a las situaciones de propiedad proindivisa de un determinado apartamento.

Artículo 553-2

Objeto

1. Pueden ser objeto de propiedad horizontal los edificios, incluso en construcción, en los que coexistan elementos privativos constituidos por viviendas, locales o espacios físicos susceptibles de independencia funcional y de atribución exclusiva a diferentes propietarios, con elementos comunes, necesarios para el uso y goce adecuado de los privativos, cuya propiedad les queda adscrita de modo inseparable.

2. Puede constituirse un régimen de propiedad horizontal en los casos de puertos deportivos con relación a los puntos de amarre, de mercados con relación a las paradas, de urbanizaciones con relación a las parcelas y de cementerios con relación a las sepulturas y en otros similares, que se rigen por las normas generales del presente capítulo adaptadas a la naturaleza específica de cada caso y por la normativa administrativa que les resulta de aplicación.

Artículo 553-3

Cuota

1. La cuota de participación:

a) Determina y concreta la relación de los derechos sobre los bienes privativos con los derechos sobre los bienes comunes.

b) Sirve de módulo para fijar la participación en las cargas, beneficios, gestión y gobierno de la comunidad y los derechos de los propietarios en caso de extinción del régimen.

c) Establece la distribución de los gastos y el reparto de los ingresos, salvo pacto en contrario.

2. Las cuotas de participación correspondientes a los elementos privativos se precisan en centésimos y se asignan de forma proporcional a sus superficies, teniendo en cuenta el uso y destino y los demás datos físicos y jurídicos de los bienes que integran la comunidad.

3. Pueden establecerse, además de la cuota general, cuotas especiales para gastos determinados.

4. Las cuotas se determinan y modifican por acuerdo unánime de los propietarios o, si este no es posible, por la autoridad judicial si las leyes o estatutos no establecen otra cosa.

Artículo 553-4

Créditos y deudas

1. Todos los propietarios son titulares mancomunados tanto de los créditos constituidos a favor de la comunidad como de las obligaciones contraídas válidamente en su gestión, de acuerdo con las cuotas de participación respectivas.

2. La cuantía de la contribución de cada propietario o propietaria a los gastos comunes es la que resulta del acuerdo de la junta y de la liquidación de la deuda según la cuota de participación.

Artículo 553-5

Afectación real

1. Los elementos privativos están afectados con carácter real y responden del pago de las cantidades que deben los titulares, así como los anteriores titulares, por razón de gastos comunes, ordinarios o extraordinarios, que correspondan a la parte vencida del año en que se transmiten y del año natural inmediatamente anterior, sin perjuicio de la responsabilidad de quien transmite.

2. Los transmitentes, en la escritura de transmisión onerosa de un elemento privativo, deben declarar que están al corriente en los pagos que les corresponden o, si procede, deben consignar los que tienen pendientes y deben aportar un certificado relativo al estado de sus deudas con la comunidad, expedido por quien ejerza la secretaría de la misma, en el que deben constar, además, los gastos ordinarios aprobados pero pendientes de repartir. Sin esta manifestación y esta aportación no puede otorgarse la escritura, salvo que los adquirentes renuncien expresamente a las mismas.

3. No es preciso que el presidente o presidenta dé el visto bueno al certificado a que se refiere el apartado 2 si un profesional que lleva la administración de la finca ejerce la secretaría de la comunidad.

Artículo 553-6 Fondos de reserva

1. Una cantidad no inferior al 5 % de los gastos comunes presupuestados destinada a la constitución de un fondo de reserva debe figurar en el presupuesto de la comunidad.

2. La titularidad del fondo de reserva corresponde a todos los propietarios, pero queda afecta a la comunidad.

3. El fondo de reserva se deposita en una cuenta bancaria especial. Los administradores solo pueden disponer del mismo, con la autorización del presidente o presidenta, para atender gastos imprevistos de reparación de carácter urgente o, con la autorización de la junta, para contratar un seguro.

4. El remanente del fondo de reserva de un año se integra en el del año siguiente, de modo que las aportaciones que deben hacer los propietarios se reduzcan a las que sean precisas para llegar al 5 % de los gastos comunes presupuestados, salvo que los estatutos dispongan que el remanente incremente la dotación del fondo o que lo acuerde la junta.

Subsección segunda

Constitución de la comunidad

Artículo 553-7

Establecimiento del régimen

1. Un edificio queda sometido al régimen de propiedad horizontal desde el otorgamiento del título de constitución, aunque no esté acabado.

2. El título de constitución debe inscribirse en el Registro de la Propiedad de conformidad con lo establecido por la legislación hipotecaria y con los efectos establecidos por esta.

Artículo 553-8

Legitimación

1. El título de constitución de la comunidad lo otorgan los propietarios del inmueble.

2. Los promotores del inmueble no pueden hacer uso de la facultad concedida por el artículo 552-11.4 si han iniciado la venta de los elementos privativos en documento privado sin haber otorgado el título de constitución. En este caso, cualquier adquirente puede exigir la formalización inmediata del título de acuerdo con el proyecto arquitectónico que ha obtenido la licencia de obras.

3. Se entiende que los titulares de los elementos privativos ratifican el título en el momento en que se otorga la escritura de transmisión si otorga el título quien ha sido propietario o propietaria único del inmueble y ha enajenado los elementos privativos en documento privado y si se reseña de modo suficiente dicho título y las normas de la comunidad en dicha escritura.

Artículo 553-9

Escritura de constitución y constancia en el Registro de la Propiedad

1. El título de constitución del régimen de propiedad horizontal debe constar en escritura pública, que debe contener, al menos, las siguientes circunstancias:

a) La descripción del edificio en conjunto, que debe indicar si está acabado o no, y los elementos, instalaciones y servicios comunes de que dispone.

b) La relación descriptiva de todos los elementos privativos, con su número de orden interno en el edificio, la cuota general de participación y, si procede, las especiales que les corresponden, así como la superficie útil, los límites, la planta o plantas en que están situados, el destino y, si procede, los espacios físicos o los derechos que constituyan sus anexos o vinculaciones.

2. El título de constitución puede contener, además de lo establecido por el apartado 1:

a) Los estatutos.

b) Las reservas establecidas a favor de la promotora o constituyentes del régimen.

c) La previsión, si procede, sobre la futura formación de subcomunidades.

d) Un plano descriptivo del edificio.

3. En lo no previsto por el título de constitución se aplican las normas del presente capítulo.

4. Es preciso, para el otorgamiento del título, que, en la misma escritura de constitución o en otra previa, se haya declarado la obra nueva del edificio de acuerdo con lo establecido por la legislación hipotecaria y la normativa sobre habitabilidad y edificación que resulte de aplicación.

5. La escritura de constitución se inscribe en el Registro de la Propiedad de acuerdo con la legislación hipotecaria, por medio de una inscripción general para el conjunto y de tantas inscripciones como fincas privativas.

Artículo 553-10

Modificación del título de constitución

1. Es preciso, para modificar el título de constitución, el consentimiento de la junta de propietarios y que la escritura cumpla los mismos requisitos observados para el otorgamiento del título de constitución.

2. No es preciso el consentimiento de la junta de propietarios para la modificación del título de constitución si la motivan los siguientes hechos:

a) La sobreelevación o la subedificación de plantas nuevas, si se ha pactado así al constituir el régimen o el derecho.

b) Las agrupaciones, agregaciones, segregaciones y divisiones de los elementos privativos o las desvinculaciones de anexos, si los estatutos así lo establecen.

c) Las alteraciones del destino de los elementos privativos, salvo que los estatutos las prohíban.

3. La formalización de las operaciones de modificación, incluso la de la suma o redistribución de las cuotas afectadas, corresponde a los titulares de los derechos o propietarios de elementos privativos implicados, incluso si implican una nueva descripción del edificio.

4. Son nulas las estipulaciones establecidas por el promotor o promotora o el propietario o propietaria único del inmueble que impliquen una reserva de la facultad de modificación unilateral del título de constitución o que le permitan decidir en el futuro asuntos de competencia de la junta de propietarios.

Artículo 553-11

Estatutos

1. Los estatutos regulan los aspectos referentes al régimen jurídico real de la comunidad y pueden contener reglas sobre las siguientes cuestiones, entre otras:

a) El destino, uso y aprovechamiento de los bienes privativos y de los bienes comunes.

b) Las limitaciones de uso y demás cargas de los elementos privativos.

c) El ejercicio de los derechos y el cumplimiento de las obligaciones.

d) La aplicación de gastos e ingresos y la distribución de cargas y beneficios.

e) Los órganos de gobierno complementarios de los establecidos por el presente código y sus competencias.

f) La forma de gestión y administración.

2. Son válidas, entre otras, las siguientes cláusulas estatutarias:

a) Las que permiten las operaciones de agrupación, agregación, segregación y división de elementos privativos y las de desvinculación de anexos con creación de nuevas entidades sin consentimiento de la junta de propietarios. En este caso, las cuotas de participación de las fincas resultantes se fijan por la suma o distribución de las cuotas de los elementos privativos afectados.

b) Las que exoneran determinados elementos privativos de la obligación de satisfacer los gastos de conservación y mantenimiento del portal, escalera, ascensores, jardines, zonas de recreo y demás espacios similares.

c) Las que establecen la utilización exclusiva y, si procede, el cierre de una parte del solar, o de las cubiertas o de cualquier otro elemento común o parte determinada de este a favor de algún elemento privativo.

d) Las que permiten el uso o goce de parte de la fachada por medio de la colocación de carteles de publicidad en los locales situados en los bajos.

e) Las que limitan las actividades que pueden realizarse en los elementos privativos.

3. Las normas de los estatutos son oponibles a terceras personas desde que se inscriben en el Registro de la Propiedad.

Artículo 553-12

Reglamento de régimen interior

1. El reglamento de régimen interior, que no puede oponerse a los estatutos, contiene las reglas internas referentes a las relaciones de convivencia y buena vecindad entre los propietarios y a la utilización de los elementos de uso común y las instalaciones.

2. El reglamento obliga siempre a los propietarios y usuarios de los elementos privativos.

Artículo 553-13

Reserva del derecho de sobreelevación, subedificación y edificación

1. La constitución o la reserva expresa del derecho a sobreelevar, subedificar o edificar en el mismo solar del edificio a favor de los promotores o de terceras personas es válida si la establece el título de constitución.

2. Los titulares del derecho reservado están facultados para edificar a su cargo de acuerdo con el título de constitución, hacen suyos los elementos privativos que resultan del mismo y pueden otorgar, por si mismos y a su cargo, las sucesivas declaraciones de obra nueva. El ejercicio sucesivo del derecho con la construcción de plantas comporta la redistribución de las cuotas de participación, que llevan a cabo los titulares de los derechos reservados de acuerdo con el presente código y con el título de constitución, sin necesidad del consentimiento de la junta de propietarios.

3. La reserva a que se refiere el apartado 1 solo es válida si consta en cláusula separada y específica de acuerdo con el artículo 567-2.

Artículo 553-14

Extinción del régimen

1. El régimen de propiedad horizontal se extingue voluntariamente por acuerdo unánime de conversión en comunidad ordinaria y forzosamente en los supuestos de destrucción del edificio, declaración de ruina y expropiación forzosa.

2. El acuerdo de conversión requiere el consentimiento de los titulares de derechos reales que recaen sobre los elementos privativos que resultan afectados o, si no pueden darlo o no lo dan sin causa, el de la autoridad judicial.

3. Puede estipularse en el título de constitución que, en los supuestos de destrucción y de declaración de ruina, el régimen no se extingue y es preciso rehabilitar o reconstruir el edificio a cargo de los propietarios, que deben contribuir a los gastos de acuerdo con su cuota general.

Subsección tercera

Órganos de la comunidad

Artículo 553-15

Órganos de gobierno

1. Los órganos de gobierno de la comunidad son la presidencia, la secretaría, la administración y la junta de propietarios. Los tres primeros, que son unipersonales, pueden recaer en una misma persona si lo establecen los estatutos o lo acuerda la junta.

2. Los cargos, que son reelegibles, duran un año y se entienden prorrogados hasta que se celebre la junta ordinaria siguiente al vencimiento del plazo para el que fueron designados.

3. El ejercicio de los cargos es obligatorio y gratuito, a pesar de que la junta de propietarios puede considerar la alegación de motivos de excusa fundamentados y que las personas que los ejercen tienen derecho a resarcirse de los gastos que ocasiona su ejercicio.

4. La designación se decide, si no existen candidatos, por un turno rotatorio o por sorteo entre las personas que no han ejercido el cargo.

5. La secretaría y administración de la comunidad pueden recaer en una única persona externa a la comunidad con la calificaci